自營專案策劃方案
一、專案區域分析
1、友愛鎮對於打造“一院一主題，共享民宿小院，鄉村會客廳”的政策導向正好與我們公司專案相契合。
2、皇莊村地處成都市郫都區友愛鎮，東距縣城七公里，西靠友愛三元場，北達清水河，南臨農科村，郫花路穿村而過，交通位置優越。
3、現在的皇莊村目前的支柱產業是以苗圃為主，現在村民房屋都是以自住為主，基本沒有涉足過農家樂，現有房屋都比較陳舊。
二、周邊競品情況
1、周邊農科村農家樂非常多，最出名的是徐家大院，劉氏莊園。這是農科村最早的農家樂，是友愛鎮農家樂的名片。
2、觀景樓農家樂，配餐788元—1288元/桌，民宿120元—180元/間.夜，臨水軒消費是780—1688元/桌，民宿280—380元/間.夜。
結論：周邊民宿、農家樂很多，同質化競爭很激烈，上客率都不理想。
三、皇莊村自營專案整體定位
拋磚引玉，我搭平臺，大家唱戲。吸引更多商家共同打造專案，從而實現大家共贏的局面。
四、專案初期規劃
規劃自營專案：將4號院、5號院、6號院、7號院及的院落作為自營特色民宿區（A區）。其餘物業作為康養度假民宿區（B區）
A區
結合現代國際元素，打造流行派對空間。
關鍵詞：主題獨院，時尚，國際化元素，定製消費，強IP
優勢： | 劣勢： |
1、交通便利 2、綠化率高，空氣清新 3、私密性強 4、契合友愛鎮打造“鄉村會客廳，主題民宿聚落”的發展政策 5、有區域優勢，中國農家樂發源地的名片 | 1、全新組合模式，適應性有待考證 2、自成IP與專案本身環境關係不大 3、管理難度相對較大 |
機會: | 威脅： |
1、消費迭代更新 2、大成都範圍內缺乏相應業態 3、本身專案架空層適合這種業態 4、自成IP，易造網紅，易推廣 5、快速彙集人氣，為後期物業銷售打下基礎 | 對原住村民和周邊村民影響較大 |
B區
將B區打造成為園林式健康養身度假別院，集養身、餐飲、民宿、度假於一體的大型健康養生度假別院群落。其主要針對以70，80後為主的“上有老，下有小”家庭親子度假型消費群體。
優勢： | 劣勢： |
1、交通便利，距成都市區1小時車程。 2、專案內空氣清新，綠化率高 3、專案私密性強，曲徑通幽 4、契合友愛鎮打造“鄉村會客廳，主題民宿聚落”的發展政策 5、有區域優勢，中國農家樂發源地的名片 | 1、區域發展較早，整體陳舊，老化 2、類似競品同質化 3、村民返遷造成管理不便 4、針對的客群消費較理性 |
機會： | 威脅： |
1、一院一主題，打造共享民宿小院 2、全新的農企合作模式，投資小風險可控 | 1、可複製性強，同質競爭激烈 2、後期經營缺乏持續競爭力 |
最後：A、B區恰當融合可以快速匯聚人氣，使之成為網紅景點，並促進後期業態形成。最終促進物業銷售。
五、營銷推廣
（一）、目標客源：70，80、90後社會消費主力人群。目標人群畫像：獵奇、時尚、高消費、國際化元素
（二）營銷思路：
1. 有主動營銷快速過度到自媒體營銷
2. 強IP，易推廣，多渠道
3. 圈層營銷，渠道合作
4. 搭建平臺，吸引更多主題民宿經營者來共同打造
總結：鎖定目標客源人群，以強IP，主題活動營銷，快速切入市場，形成口碑效應。並利用主流營銷平臺推廣，形成粉絲群，吸引人氣，吸引商家。助力整個院落剩餘物業的去化，差異性補充郫都去友愛鎮現有的經營性業態。結合國際時尚元素，打造鄉村鎮新農旅結合示範性特色民宿院落標杆。