房地產的銷售工作計劃800字

房地產銷售水平的高低對項目的成敗起到至關重要的作用,並影響到房地產企業整體的發展。親愛的讀者，小編為您準備了一些房地產的銷售工作計劃，請笑納!

房地產的銷售工作計劃1

在過去的一年裏，__·__中心經歷了開盤前積累期、開盤期、後續穩銷期;在項目組全體工作人員的共同努力下，項目客户經歷了從無到有，從少到多的積累，逐步實現了預期銷售進度值，實現為開發公司回籠資金1000萬，上客320組，現將本公司進駐新安·鄰里中心項目部以來截至20__年1月15日主要營銷活動及銷售工作總結如下：

一、營銷總結

1、20__年10月3日：本公司進駐新安·鄰里中心

注：進場之前已完成售樓部物料準備、人員及車輛配備等工作

2、20__年10月6日：新安·鄰里中心售樓部盛情開放注：活動當天來客14組，並在10月6日前完成各媒體、媒介推廣工作。

3、20__年12月9日—20__年1月9日：新安·鄰里中心開盤前系列活動

注：活動期間客户積累達150餘組，為開盤工作順利的推進起到關鍵的作用。期間主要採取以售樓部

門前演出活動及單頁發放並重的營銷方式，取得了良好的效果。並在此期間完成保安及周邊鄉鎮同類項目的調研工作，並寫出詳細的調研報告

4、20__年1月10日：新安·鄰里中心一期首批房源正式開盤

注：__·__中心正式打開銷售的序幕，開盤當天定出房源17套。在此之前完成開盤前所有的廣告及準備工作。開盤達到預期效果，為後期資金的回籠及項目能夠很好地延續打下堅實的基礎，也為新安·鄰里中心在保安地產界奠定龍頭老大的口碑。

5、20__年1月25日：啟動__·__中心春節營銷計劃

注:此期間主要推出針對保安當地各村有影響力(各村村支書)的人物發放優惠卡活動併為他們帶去油、酒等新春禮品，並鼓勵其為本項目介紹客户，若介紹成功獎勵其20__元/套。事實證明此種推廣方式效果還是有一點的，但作用不是太大，還有一點點的負面影響，就是有的客户先到售樓部交過定金後才找的他們。

6、20__年4月20日—20__年五一期間：推出“首批商鋪完美售罄，房源應急加推”活動

注：將7#號樓正式推向市場並接受預定，但由於7號樓的工期一再延期，導致銷售工作沒有很好地

推進。此期間前期房源的價格首次調整，8號樓上調20元/㎡。此次活動首次採用短信的推廣方式，可能是由於對號段的掌握並不準確，短信的效果並不明顯。

7、20__年7月16日—8月30日：推出“清涼一夏”買房送空調活動。

注：因7、8月份是房地產銷售的淡季，且新安·鄰里中心銷售進度緩慢，適時推出“清涼一夏”買房送空調、看房送涼扇活動，並配合農村村口電影放映等營銷方式，打破市場僵局。此期間的7月31日也是首批房源的合同約定交房日期，但由於8號樓剛剛封頂，水電及道路遲遲不到位，交房延期，也對銷售工作產生一些負面影響。

8、20__年9月10日—10月7日：推出“慶中秋，迎國慶”活動

注：期間推出看房送月餅及憑__·__中心宣傳單頁購房可在其他優惠基礎上再優惠1000元活動。中秋國慶假期相連，推出的活動也很順應市場，但由於開發公司與施工方關係處理不當，導致10月12日施工人員對售樓部打砸，此次影響惡劣。致本項目前期精心、努力所建立的良好口碑毀於一旦，樓盤形象一落千丈，而且此惡劣影響也沒有在短期內有所好轉。保安地方不大，百姓人云亦云，而且誇大其辭，事實證明此影響在短期內是無法根除的，也為後期的銷售推進帶來一定的難度。且在此期間國家推出整治小產權，對本項目也有一定的影響

9、20__年11月2日：__·__中心一期二批商鋪房源盛大公開

注：將D區、E區新建商鋪房源推向市場，推出商鋪交1000抵3萬活動，市場反應強烈。當月售出商鋪6套，住宅3套。此月為新安·鄰里中心除開盤外單月銷售量最多的一個月。但當月由於開發公司的張總與丁總在安置房源等方面問題互不溝通，致可銷售房源較少，也導致後期釋放房源失去最佳銷售時機。

10、20__年12月27日：新安·鄰里中心正式啟動針對返鄉置業潮營銷計劃

注：因私家小院銷售進度緩慢，主要推出購私家小院送10件品牌電器活動：液晶電視、空調、洗衣機、太陽能、抽油煙機、燃氣灶、高壓鍋、電動車、微波爐、豆漿機。並降低購房門檻，將私家小院的首付定為5萬元，但由於本項目的私家小院樓距較近，只有5米，且價格相對較高，市場反應一般。

11、20__年元月6日：農貿市場正式搬遷至__·__中心，農貿大街正式啟用。

注：農貿市場正式搬遷至本項目的菜市場內，市場攤位正式搬遷至農貿大街，為本項目的繁華奠定了堅實的基礎，將__·__中心又推向另一個高度。

小結：__·__中心整體營銷活動能夠整體連貫及很好地銜接，能夠根據市場情況適時做出調整，順應節點，做出不同的有針對性的營銷計劃，並能夠很好地實施執行到位。

二、銷售總結

1、新安鄰里中心多層住宅房源共4棟

注：從已售住宅來看，8號樓銷售最多，因為8號樓的户型是本公司根據當地市場為開發公司精挑細選的户型，面積為97.1㎡及120.93㎡的三室房源，事實證明本公司給予開發公司的建議是正確及非常明智的。14、15號樓是開發公司在本公司進駐之前就確定的，由於開發公司的丁總盲目自信，對本公司的建議有所保留，不能夠完全採納，導致14、15號樓的兩室房源一直滯銷。

2、____中心私家小院房源共2棟

注：本項目的私家小院在原有規劃上並沒有此房源，開發公司的丁總不顧本公司的建議只考慮項目的容積率，認為增加房源，就是為項目增加利潤。事實證明此決定並不成熟，因為此兩棟樓是後加房源，在樓間距、陽光照射的採光度及舒適度等問題上並沒有過多的考慮，導致此兩棟樓採光受影響且視覺壓抑，所以銷售進度一直緩慢。

3、____中心商鋪房源150套注：本項目的商鋪可售房源較少共40套，此40套房源大多為位置稍差的房源，除菜市場門口的9套外，其餘大多為拆遷户挑剩下的房源，未售的17套房源其中有7套為轉角且面積多為200㎡以上，面積較大，另有2套為通道房源，市場接受度較低。

小結：本項目雖擁有專業的營銷建議及培訓有素的銷售人員，但也並不意味着可以不顧市場需求，與市場背道而馳。保安市場競爭激烈，地產項目較多，大大小小地產公司總共8家，市場存量房較多，____二期、__小區二期及__小區的二期都將在20__年春節之前集中推向市場，推出房源較多，而且價格相對較低。在保安，經濟基礎較好人員都已經選擇在市區購房，而留守人口經濟基礎差，百姓投資意識更差，大部分人由於經濟原因，暫無購房計劃或延緩購房計劃。後期__·__中心面臨的競爭威脅依然激烈，____中心如何在競爭日益激烈的市場中站穩腳跟，並能夠持續穩定的發展都將是後期要面臨及要解決的問題。

三、後期計劃

1、案場管理方面

一個科學、系統而簡約的管理制度和管理方式是凝聚團隊走向成功的基石，作為銷售部門尤為重要，為了打造更優秀的銷售團隊，計劃將從績效、激勵、行為、心態、獎懲等銷售人員最困惑的問題及因素出發，制定更為完善的銷售管理制度。

2、銷售培訓方面

一個地產項目的成功與否，離不開硬件建設(地段、資金、户型、配套、建築品質)，也離不開軟件塑造(物業、推廣、銷售)，作為軟件環節中直接面對客户的先鋒，銷售人員綜合素質的優劣在一定程度上成為客户訂房簽約的關鍵因素，為此，塑造一流的銷售團隊尤為重要，針對20__年的銷售計劃和市場情況，將在培訓中添加針對性的培訓內容，同時更加細化，培訓涵蓋市場調研、房地產基礎知識、項目知識、銷售技巧、銷售基本流程與特例操作方案等7大項，以循序漸進、優勝劣汰的培訓方法提高置業顧問的專業水準。

3、營銷策劃方面

市場競爭日益激烈，對產品的包裝及計劃性的經營，顯得尤為重要。針對新安·鄰里中心的營銷方式要更好的“閏土”及“接地氣”，適應當地市場，將新安鄰里中心的銷售工作在平穩中更好的推進，適時利用節點推出適合當地市場的營銷活動，把新安·鄰里中心在現有基礎上再推向另一個高度。

四、個人總結

回顧20__，一切歷歷在目，時間在不知不覺中飄然而過。在公司領導的帶領幫助下，嚴格要求自己，按照公司的要求，較好的完成了自己的本職及其他工作，通過近一年兢兢業業的工作和切身反思，工作模式有了新的突破，工作方式有了較大的改觀，人生最可怕的就是虛度光陰，20__年過去了，在這一年裏，我看到了公司的進步，公司的成長，我自己也渴望成長，我希望公司能夠向中國大地產企業看齊，我也希望自己成為一位名副其實的地產精英。20__，我要和公司一起努力，一起成長。在公司領導的帶領下，迎接挑戰，創造輝煌。

房地產的銷售工作計劃2

年初我們曾為今年工作定下以市場營銷為核心、以成本控制為重點的十個工作重點，並定下了全年完成11億的銷售目標。迄今時間已過去八個月，今天我們有必要共同總結一下過去大半年的工作情況，統一一下思想，共同計劃所餘四個月的工作，力爭完成全年銷售目標。

一、工作小結

1、市場營銷初創業績　 初立品牌

今年是新地產在廣州有史以來推出銷售樓盤和規模最大的一年，今年計劃要推出嶺南、東方、z、時代四個大盤，在樓盤數量和檔次跨度上都是空前的，這不但對市場營銷系統提出了非常高的要求，也是對項目管理中心各部門協作能力的提出全新考驗。或許年初確定今年目標時，不少同事對今年目標都持有保留甚至懷疑態度，八個月過去了，相信同事們應該已高興地看到，嶺南組時間過半完成銷售目標已過半，東方組總銷售業績也已近半，z項目開售時間因故推遲，但整體業績亦令人滿意。取得這樣的成績是靠市場營銷系統的同事開拓創新、團結協作、全情投入、點點滴滴取得的，當然項目組、公司各職能部門的同事的支持和配合也是分不開的。

除了銷售業績，上半年四盤推出以及公司於8月5日舉行的新中地產地區總部遷入珠江新城的慶典，均對公司在業界的形象產生了質的變化。相信同事們應該都已感受到了傳媒、政府、購房者對新地產品牌認識的提高和對新地產產品的認同，嶺南、東方的知名度和品牌應該講在同區、同檔次盤中建立了很好形象和地位，z開售也已取得了初步的品牌效應。前不久一年一度對集團各項目中心均作一次考察的香港媒體代表團和證券分析員代表團訪問廣州，對廣州區近四年來取得的進步和公司目前的業務表現也給予了充分的肯定。

2、內部優化　 初見成效

為適應公司業務重點的轉移和發展需要，公司上半年進行了較大的組織架構優化調整，取消了分區副總及分區設置，全面清理和明確了各職能部門的職責分工，明確了項目組、營銷組、物管處為單位的項目協調工作機制。半年來的工作證明，有關機制明顯地提高了工作效率，增加了責任感。其運行的效果是令人滿意的。

嶺南項目，營銷組、項目組、物管處密切配合，出色地完成了五一黃金週營銷、2b-1、2期交樓、現在正密鑼緊鼓地為9月19日2b-3的營銷做準備工作。z、z兩位經理和嶺南項目、營銷組同事的工作態度、合作精神和工作經驗是值得其它部門學習的。

東方項目組在不到半年時間裏也已基本理順了以往遺留的問題，包括項目內部欠缺協調、合作單位間缺乏信任、工期和造價失控等情況。在開發管理部的直接支持下，克服了政府部門政策嚴重不協調造成的困難，出色地取得了項目及營銷所需的有關證照。東方營銷組、項目組間近月來配合明顯加強，為在九、十月銷售旺季出佳績，文今朝、勞慧兒和兩組同事正積極籌備一些重要活動。相信東方組在“十一”黃金週會有出色表現。

z項目是公司在廣州、在中國地產項目中舉足輕重的項目，規模大、設計複雜，過往設計、建造過程和營銷策劃也遺留下不少問題。項目組和營銷組均在五月份改組，經過等同事的努力，保障了“五一”試盤、八月開盤、八月寫樓入夥等重大時間節點;項目和營銷間的配合逐步加強;項目部內部及項目部與顧問公司、承建商的合作有了明顯改進;工程建造已基本順利;營銷部和代理及廣告公司間的合作機制也已形成並取得明顯成績。項目取得令人滿意的銷售成績和市場形象，項目組、營銷組的工作是值得肯定和表揚的。

時代項目，由於歷史、地理位置等因素造成了該項目市場營銷的特殊困難。經過項目部、營銷部和公司有關部門的努力，現在已正式取得政府“天河軟件園時代新地產園區”及“高科技開發區時代新地產園區”的批文，同時也取得了“民營新支持中心”的批覆。這為時代新地產下一步走“住宅營商”的市場路向打下了非常好的基礎。相信只要用心做好下一步內部組織工作，一定能為公司創造出好的成績。

四個項目上半年的成績，初步證明了目前項目協調機制的有效性，也證明了新架構下各職能部門積極配合，共同支持項目發展需要的服務態度和職業水平正在得到全公司的認同和發揚。

為進一步理清部門、各職位的職責，為各職位的職業化發展，建立績效考核及更合理的薪酬和獎勵體系，人事行政部現在正與顧問公司進行有關職位、績效、職業化等的項目，在項目完成後，相信各職位的職責、各職位的職業化發展方向、各職位的績效考核以及獎勵體系會更加清晰，公司的組織架構和職能將更系統化和科學化。

3、存在問題

回顧前階段的工作，市場營銷和內部調整各方面都取得了一定的成績，但內部也表現出不少的問題

首先表現在：責任心不夠強，配合不夠默契，有事互相推委等。例如東逸業主投訴處理不及時，公司曾收到投訴函件，並有一定的不良影響;東方有客户因對銀行按揭不滿而退訂;因部門工作不利造成東方營銷部因電話欠費被停機等。

其次，內部成本核算不清，成本控制不利。直接成本算不清，財務、銷售、行政費用缺乏積累和與同行的比較，造成公司在決策過程中一直缺乏基本財務數據有利支持。

再次，權力與職責不匹配，授權不清、流程審批流於形式等。

總結上半年工作情況和問題，公司認為，上半年公司在營銷、工程、內部調整優化等方面都取得了一定成績。現在看，年初定下的全年銷售目標的確是艱鉅的，但並非不可能的。所餘四個月時間希望各項目部、各部門加強協作、全力以赴、做好銷售、力爭完成全年銷售目標。

二、下段工作思路

1、工作核心：加強協作、全力以赴、做好銷售、力爭完成全年銷售目標

2、各方面業務重點

2.1東方項目做好做細，創造佳績

2.2　　z項目做出口牌，做出品牌

2.3　　嶺南項目保持勢頭，注重後勁

2.4　　時代項目出奇制勝，改變形象

2.5　　內部管理明確分工，加強協作

2.6　　市場營銷做好服務，做好品牌

2.7　　工程建造控制成本，保障質量

2.8　　產品開發繼承改良，創造優勢

2.9　　財務管理理清成本，控制開支

2.10　 人力資源建全體系，專業進步

2.11　 行政後勤改善服務，節約開支

2.12　 物業管理理清機制，節約成本

2.13　 遺留問題基本理順或清晰思路

3、管理方面

3.1　 加強協作，增加凝聚力

3.2　 改良財務核算及成本核算體系

3.3　 建立、提煉、推廣企業文化

3.4　 試行推動績效考核體系

3.5　 改進優化業務流程

3.6　 加強項目管理知識體系的培訓

3.7　 成本費用，算清算準，靠近同行，好於往年

3.8　 總結今年工作，提前做好明年計劃

三、方法和措施

1、簡化改進授權及審批

即將公佈新的財務及合同審批授權，重點是：改變以往過程負責，無人負責的情況，改由誰分管誰批准，誰批准誰負責。

2、加強預算管理，簡化日常審批流程

2.1業務開支，年度預算控制執行預算(項目預算、階段預算或經常性開支預算)，執行預算控制合同。

2.2

各項目部、營銷部、職能部門將分別獲得包括交際應酬費、旅差費、交通費、電話費等日常行政開支的預算。由各項目部、營銷部、職能部門主管控制開支，保障業務需要，同時儘量節省費用開支。

3、先進獎勵先進

3.1嶺南項目組、嶺南營銷組取得成績已得到表彰

3.2八月、九月、十月表現出色的項目部、營銷部，對公司銷售業績做出特殊貢獻的部門和個人，公司將在十月份銷售業績出來後給予個別獎勵，對營銷造成不利影響的部門和個人給予處分。

3.3完成業績全民得益

公司擬拿出相當於二個月全公司薪金的現金，即約二百萬元人民幣作為全公司的今年的獎勵基金。當然此基金會與公司全年銷售完成計劃的情況掛鈎，公司將會按項目或公司整體銷售額、年終考核成績來決定每個組別和每個人的所得。按現在的銷售業績看，只要全公司同事全心全意，全力以赴，做好銷售，每一位同事都應該取得好於往年的獎勵!

房地產的銷售工作計劃3

一、業務的精進

1、加強團體的力量

在團體中能夠更好的發揮自身的能力，同時對提升個人素質具有更大的幫助，在與同事們兩個月的相處中，我發現我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時也有很多的不同，其中有許多是我要學習加強的，這種性格上的互補，在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏，提升自己。在新年中，我更要加強隊員的團結，團結是我不斷成長的土壤。

2、熟識項目

銷售最重要的是對自己所從事項目的精度瞭解，我在年前散發傳單不斷的與人接觸的過程中，對本項目有了深度的瞭解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對項目及相關房產知識的不夠了解，在新年之後，對項目的學習，對房產知識的瞭解，是熟識項目的首要。調盤，新年後又新起了幾個樓盤，在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售對象的信心，在不斷的學習中充實自己，在不斷的實踐中提升自己。

3、樹立自己的目標

有目標才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標，先從小的目標開始，即獨立流利的完成任務，然後再一步步的完成獎勵下授的銷售任務，直到超額完成任務。在每月的月初訂立下自己當月的銷售目標，同時記錄下當天接待顧客中出現的問題及解決之道，不時的翻動前期的工作日誌，温故而知新。

二、自身素質的提升

銷售的產品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產品賣出去，用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先，書籍是活的知識的最有利的途徑，新年後要大量的閲讀有關銷售及銷售技巧的書籍，同時不斷的關注房地產方面的消息，及時的充實自己，總結自己的實踐經驗。其次，實踐出真知，所有的理論只有與實踐相結合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎的做起，重新對銷售流程進行學習，在演練中對項目加深印象，同時對顧客關心的合同條款進行熟讀並學習。瞭解最新的法律法規知識。在與顧客的交流中，不斷的發現問題，在團隊的交流中，解決問題，不斷的提升自己。最後，在生活中用心的觀察他人的銷售方式，尤其是在同行之間更能學到，前期先照搬他人在銷售過程中，遇到問題後的解答方式，經過後期的語言加工，再遇到問題時就能有自己的方式解答。

最後，感謝公司所有的領導和同事，因為我個人的進步離不開大家的幫助和支持。我會不斷學習，努力工作。我要用全部的激情和智慧創造效益，讓事業充滿生機和活力!我們是一個整體，奔得是同一個目標!我會和大家一起齊心協力，從新的起點開始，邁向成功!

房地產的銷售工作計劃4

經過__年兩個月的工作，我對房地產銷售有了更深層次的瞭解，同時也學到了很多東西，為了讓自己在新的一年中有更高的收穫，自身有更高的提升，特總結去年展望今年，根據自身的實際情況，特做出具體的計劃。

一、業務的精進

1、加強團體的力量

在團體中能夠更好的發揮自身的能力，同時對提升個人素質具有更大的幫助，在與同事們兩個月的相處中，我發現我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時也有很多的不同，其中有許多是我要學習加強的，這種性格上的互補，在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏，提升自己。在新年中，我更要加強隊員的團結，團結是我不斷成長的土壤。

2、熟識項目

銷售最重要的是對自己所從事項目的精度瞭解，我在年前散發傳單不斷的與人接觸的過程中，對本項目有了深度的瞭解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對項目及相關房產知識的不夠了解，在新年之後，對項目的學習，對房產知識的瞭解，是熟識項目的首要。調盤，新年後又新起了幾個樓盤，在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售對象的信心，在不斷的學習中充實自己，在不斷的實踐中提升自己。

3、樹立自己的目標

有目標才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標，先從小的目標開始，即獨立流利的完成任務，然後再一步步的完成獎勵下授的銷售任務，直到超額完成任務。在每月的月初訂立下自己當月的銷售目標，同時記錄下當天接待顧客中出現的問題及解決之道，不時的翻動前期的工作日誌，温故而知新。

二、自身素質的提升

銷售的產品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產品賣出去，用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先，書籍是活的知識的最有利的途徑，新年後要大量的閲讀有關銷售及銷售技巧的書籍，同時不斷的關注房地產方面的消息，及時的充實自己，總結自己的實踐經驗。其次，實踐出真知，所有的理論只有與實踐相結合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎的做起，重新對銷售流程進行學習，在演練中對項目加深印象，同時對顧客關心的合同條款進行熟讀並學習。瞭解最新的法律法規知識。在與顧客的交流中，不斷的發現問題，在團隊的交流中，解決問題，不斷的提升自己。最後，在生活中用心的觀察他人的銷售方式，尤其是在同行之間更能學到，前期先照搬他人在銷售過程中，遇到問題後的解答方式，經過後期的語言加工，再遇到問題時就能有自己的方式解答。

最後，感謝公司所有的領導和同事，因為我個人的進步離不開大家的幫助和支持。__年我會不斷學習，努力工作。我要用全部的激情和智慧創造效益，讓事業充滿生機和活力!我們是一個整體，奔得是同一個目標!我會和大家一起齊心協力，從新的起點開始，邁向成功!

房地產的銷售工作計劃5

一、前言

本案是市政府繼華苑、麗苑之後的又一重點、大型居民生活區，整體以“全國最大的生態居住區”為統一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規劃均不同土地範圍，去除商業用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。

二、推廣策劃原則

本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想是“跳出地產做地產”，這種體現了片區或區域經濟思維神韻的做法，將隨着城市化進程的不斷加快，給房地產開發提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產推廣策劃是，不侷限於某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼於一個小區樓盤發展到大的綜合社區，從單一的房地產開發項目到不同產業與房地產業進行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區域經濟版塊的開發和興旺。

我們理解並提出“跳出地產做地產”的泛地產理論，説到底是一種思維方式的變革。是在房地產大盤化、郊區化、複合化的摸索中總結出來的。

從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠

一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎麼辦?小盤是獨奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產的高度，來整合各種可以利用的資源。

從中觀層面説，今天的地產必將跳出單一地產的格局，也就是我們常説的複合型地產。

從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建築環境合空間，都可以納入泛地產的範疇，包括城市的規劃和經濟區域的開發。

在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創造今後項目正式運作、營銷通暢的生命力。

三、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素

藍水園的具體推廣受項目規劃、價格策略、廣告策略、銷售執行、市場競爭和政經環境這六大因素的左右。其中，項目規劃、價格策略、廣告策略和銷售執行這四個因素應當是屬於我們能夠控制的營銷組合的範疇，而市場競爭和政經環境則是我們所不可控制的微觀環境和宏觀環境。

我們的任務就是知道應該在哪裏，應該怎麼去適當安排營銷組合合理的項目規劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執行，使之與不可控制的環境因素市場競爭和政經環境相適應。其實這就是藍水園推廣能否成功的祕訣所在。

整個推廣過程類似一個完整的戰役。它的第一步是市場調研，如同戰前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎;第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從項目規劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執行，其中的廣告攻勢，只等於開戰後的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執行就如同士兵的衝鋒陷陣和實地佔領。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標。

四、主要競品物業——芳水園情況簡介

1、芳水園開發商介紹

華夏經濟房建設發展公司是國有一級資質開發企業，以建設社會保障性質解困、安居住宅為主。組建7年來，運用十幾億資金開發了十多片近百萬平方米住宅小區，其中95年開發建設的福東北里榮獲全國物業管理優秀示範小區稱號，97年建設開發建設的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點小區綜合金牌和五個單項一等獎，評為國家安居工程優秀住宅小區，榮獲中國建設工程最高獎級——魯班獎。公司先後獲得“天津市房地產開發20強企業”、“天津市優秀獎”、“天津市危改信得過企業”、“建行信用3A級企業”等多項榮譽。

2、梅江3號地——芳水園簡介

芳水園的7個建設標準：

1疏密有序的園林格局;

2綠地、水面合理分佈，宛在水中央;

3家庭垃圾預處理，分類袋裝，分類收集;

4建立中水利用系統，充分利用水資源;

5熱電廠供熱，減少污染;

6提高住宅高科技含量，做到二步節能;

7健全安全防範及信息管理。

3、芳水園廣告運作

目前由獨立個人工作室代理設計、發佈。

五、藍水園客户定位策略

一藍水園的目標客户羣為“新中產階級”

1、時代造就的"新中產階級"

曾幾何時，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中，經濟體制的不斷完善，市場經濟的日趨活躍，人們不在沉迷於"今宵酒醒何處?"的感覺，發出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉換隻是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脱了束縛，通過自身的努力拼搏，向着一個新的行列前行，那就是有絕對中國特色的--"新中產階級"。他們除了養車，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經濟去追求其固有的高品質的生活。追求精緻的生活品味這便是新中產階級的又一大特點。

就中國國情現狀而言"新中產階級"的產生有着重要的侷限性。它主要行業大致有：部分私營企業主，流通公司，非金融機構，房地產開發商，三資企業，還有證券經營者，特種行業主，以及策劃公司，文化產業等。這些行業經營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經濟時代的特徵就由此體現出來。

2、“新中產階級”特徵

"新中產階級"是一個源於西方的名詞，是隻屬於社會中間層次的佔社會人數比例較大的那一部分人。"新中產階級"是整個社會的安全發展重心，他們在經濟來源方面佔有明顯優勢，大部分自己就是老闆。他們沒有時間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨立的姿態出現，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的羣體。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力，所以才能飛快地發展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮鬥而得到的。

他們具有強烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不願向外公開自己的財產也是他們的特徵之一。同時，敢於投資，將所得的錢用於擴大再生產，以期獲得更多的利潤。

"新中產階級"並不是都智商及高，但是他們善於理財，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項目。追求成功，追求財富的腳步永不停止，更是"新中產階級"的顯著特點。3、“新中產階級”的具體表象

第一組，經濟問題：

1.有公文包專門存放動產票據，如股票認購協議書

2.至少請一人幫做家務，如清潔女傭或帶小孩的

3.住所至少一處以上

4.有至少一部車

第二組，社會問題：

1.每週至少兩次在外享用晚餐

2.可能有家庭成員是外國公民

3.組織過20人以上的聚會或晚宴

4.認識公眾人物，如藝術家、大老闆和政客

5.常跟朋友一起外出度假

第三組，文化問題：

1、名校畢業或有博士學位

2.會至少兩種語言

3.定期參觀博物館

4.每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演

5.收藏藝術品，或古董

第四組，特徵問題：

1.是俱樂部成員

2.去過國內大部分地區

3.每年因工作之故長途飛行5次以上

4.曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報刊)表達看法

5.每年個人捐款達1000元以上

二針對藍水園的目標客户羣聘請形象符合的品牌形象代言人

由於“新中產階級”這個目標定位羣的特殊性與“新概念”性，我們建議在今後順馳梅江藍水園的宣傳推廣中聘請儀態、氣質、形象與“新中產階級”能夠有機融合的品牌形象代言人。

聘請品牌形象代言人在藍水園宣傳推廣中的作用

1、能夠與大多數的房地產項目產生有效的區別。

聘請一個項目的品牌形象代言人，在如今大多數的產品宣傳中被廣泛運用，對於品牌代言人所帶言的產品，人們的認知程度日益增高。但單就房地產項目而言，聘請品牌代言人的案例很少，目前已知周邊地區物業聘請形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀花園葛優，均屬高檔一流物業世紀花園在當時天津的樓市中如此定位。雖然這兩個項目對品牌代言人的挖掘並不深入，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個項目贏得了廣泛的知名度和銷售業績。2、能夠將我們所宣傳的主題充分的表達

由於品牌形象代言人屬於客户定位羣中最具有代表性的個體，所以他能夠準確、直觀的將項目的精髓以個體的形式展現在人們的面前。

品牌形象代言人的選擇

有鑑於藍水園項目的客户定位羣，建議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影、電視表演藝術家陳道明或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。

陳道明的在影視作品中的形象已經被大多數人所接受。他的形象多為中國的民族資本家、企業家和有形象、有氣質的高級知識分子。基本符合“新中產階級”的外在形象。且陳的商業形象沒有被完全的開發，品牌形象記憶度相對專注。

附：關於梅江藍水園客户定位選擇的建議

如今天津的房地產已經從淺海區進入了深海區，房地產策劃也從早期的經驗主義、偶然階段走向了今天的分工越來越細，手段越來越高。因此只有作到正確的市場定位，房地產在進行銷售宣傳時才有可能最有效的針對目標客户羣體，以促進銷售的順利進行。

目前天津市大多數的房地產項目，在開盤前的準備階段都會對自己的項目進行詳細的市場定位和客户羣體定位。這些定位或者是由開發商決定的，或者是由廣告代理公司提出的，但結果都是一樣的：就是其得出得結論都未經過嚴格的市場調研和客户考察。

在天津市的房地產市場中還沒有建立起完善、科學的，能夠涵蓋天津房地產市場供求關係、市場飽和度、潛在客户數量、客户購買能力的市場調查報告和記錄。盲目的市場定位、客户羣定位所以造成了大多數項目的滯銷和千篇一律。

我們起初接手順馳世紀城時，也曾經苦於沒有這方面的資料。後來經過對世紀城現有業主的調查瞭解，才將世紀城的客户購買羣體定在了“H”一族身上。這種“H”的定位基本準確。但隨着世紀城銷售的不斷深入，僅僅“H”的概念已經略顯粗糙，這就要求我們制定出進一步更加詳細的客户購買羣體的分析，充實進“H”的基本概念之中。但如果沒有真實、有效的市場調研情況報告，那麼即將提出的“H”概念拓展定位仍然會與市場的真正需要相脱節。

同理，藍水園經過進一年的運作已經進入開盤前的衝刺階段，正確、嚴謹、有理有力的市場定位和客户羣體定位也正是這個項目目前的當務所急。有了明確的市場定位和目標客户羣體定位，才能順利的尋找到項目開盤的訴求切入點和項目今後的發展增長點。

所以，本公司建議，由我們雙方公司及相關的第三方共同合作，在一個相對較短的時期內，對天津的房地產市場進行一次完善、精確的市場調查，以求達成我們雙方合作的共同利益。合作詳情具體商議

五、項目規劃策略

梅江生態居住區作為天津市政府繼華苑和麗苑之後的更大手筆，始終為天津市民所關注。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認可，並存在着無限的升值潛力，但是作為項目的地點是不可變更的，規劃設計好的外檐、房型等細節是不可變更的，項目規劃的核心是理念開發。就像一部交響樂不能沒有主題，藍水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發。一旦這個理念確立，整個推廣過程都必須圍繞它進行，這種理念創新在於適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然後量身定造、消化、提純，形成統帥全局的主題思想，並把它滲透、融合、演繹在藍水園的整個具體推廣策劃中。

方案A——時尚理念

一推廣主題——麗水天成時尚之都

1、推廣主題的延續運用

本案運作前期曾命名為“星嘉洲”，同時以“麗水天成時尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語。這一階段，20__年秋季房交會的亮點展示與海報、軟稿的聯合運用使本案的知名度上升到一定的階段。雖然房交會結束後，由於更名等事件的影響，本案一度沉寂了一段時間，但由於梅江項目的集體品牌優勢，“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語“麗水天成時尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢能。

就廣告的延伸度來説，在正式的推廣上市階段，繼續沿用“麗水天成時尚之都”這個主題可以有效的使品牌形象得以延續和擴展，鞏固項目在人們心目中的地位，達到事半功倍的最佳宣傳效果，從而節約廣告支出。

2、推廣主題體現整合營銷的精神

“麗水天成時尚之都”這個推廣主題以“時尚”作為本案藍水園的項目定位，有着深刻的涵義。

首先“時尚”概念作為目前現階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢，與人們的生活息息相關，與人們的衣、食、住、行配合默契。這就意味這“時尚”概念雖然給人以年輕、衝動、朝氣的形象但其適用人羣並不僅僅侷限於一般意義上特指的年輕人羣年紀輕，而是所有追求無止境、對新生事物接受良好的“年輕人羣”。

其次，由“時尚”這個概念可衍生、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居、消費、投資、生活方式等的相關話題，可操作性強，可宣傳性強，具有良好的可對比性。對於遊離於房地產概念之外的眾多其它產業概念均可兼收幷蓄，為我所用，在充分引起人們對本案品牌關注度的同時精確的體現出“房地產整合營銷”這個新生的營銷觀念。

再次，由於“時尚”概念所具有的時效性的特點，在本案營銷推廣時，可以時刻變更“時尚”概念的主要訴求點，突破傳統的模式思維，將相對不變的房地產業營銷刺激得活潑、生動，充滿鮮活的生命力，予人以本案永遠追求更好、積極向上的品牌印象。為本案藍水園銷售計劃的有效貫徹執行和今後梅江二期的營銷宣傳工作打在紮實的基礎。