【第1篇】房地产调查分析报告
房地产调查分析报告（一）
为了培养大学生的实践能力，结合本专业的情况，在设计适合的调查问卷的基础上对村级财务核算会计电算化的情况进行问卷调查，指出如何在农村的财务核算中普及会计电算化，对实行村级核算会计电算化的应用的重要性、必要性以及可行性进行分析，来推动农村财务核算会计电算化的进程，以此来促进新农村的建设。
一、调查对象说明
课题组对扬州地区村级财务人员进行了问卷调查，同时与当地农村财会人员进行业务交流，运用在大学中学到的财务会计和会计电算化知识帮助农村财会人员推进会计电算化的工作。此次调查问卷共有18个题目，四部分内容：被调查人员基本信息、对会计电算化的认识和看法、影响会计电算化实施的原因、财务管理是否规范。调查共发放问卷600份，回收562份，回收率93、66%。调查对象为扬州地区村级和镇一级的财务人员和相关工作人员。
在收集扬州市所有村镇资料的基础上，我们设计调查表，选择了部分农村和镇一级的财务核算作为调研的对象进行了调研工作。广陵区靠近市区，经济较发达，交通方便，我们主要选择了渡江、文峰、施井、沙口等村级核算作为调研对象。邗江在扬州的外围一圈，地域范围较广，我们仅就公道镇和方巷镇两个镇作为调研的对象。由于我院的地址是在开发区，开发区的部分农村就在学校的周边，所以我们有条件对周边的农村财务核算工作展开具体的调研，主要对横东、六圩、普照、汪家、耿管营、施桥、扬子等农村进行了相关的调研工作。江都和仪征是扬州的两翼，地域宽广，交通不是很发达，受条件限制，我们仅就其中的几个邻近的镇一级的会计核算开展了部分调研工作。
二、调查结果分析
（一）根据调查问卷统计分析
1、被调查人员基本信息
被调查的村级财务人员中有62%年龄在40至50岁、30%年龄在30至40岁、8%年龄在20至30岁。村级财务人员的年龄整体偏大，会对会计电算化的实施产生一定的影响。
2、对会计电算化的认识和看法
首先在“本村是否实施会计电算化？”的选项中回答是有66%，回答否的有32%，还有2%的则回答了用简单的办公系统进行会计的辅助核算，而非会计专业软件。我们所调研的对象有的经济发展较好，有的则较差，但相对于全国的情况而言，总体情况良好，在这种情况下应用率也仅如此，全国的情况就可以想象了，所以在农村普及会计电算化很有必要。
在对“对电脑熟练程度？”的回答中，选择“一般掌握office、windows及一两个应用软件”的村级财务人员占18%，选择“只会操作财务软件完成日常业务”的村级财务人员占51%，选择“熟练操作系统及常用应用软件”的村级财务人员占24%，选择“精通”的村级财务人员占7%。由此可见在目前的村级财务核算中会计人员对计算机的运用水平整体不是很高，()这对会计电算化的实施和应用将会产生较大的阻碍作用。
在对“您认为实施会计电算化过程中有哪些问题？”的回答中，有63%的村级财务人员选择了“缺乏电算化人才”，选项位居第一位，其后依次为“缺乏相应的管理制度”（35%），“会计软件不好”（1%），“产生信息质量和性价比不高”（1%）。
回答“与手工帐相比，会计电算化内部控制的特点”时，选择内部控制发生了变化的占49、3%，内部控制制度有了新的内容的占18、3%，没变化的占16、3%，其他的占16、1%。
3、影响会计电算化实施的原因
在“您认为影响实施会计电算化的主要原因”中，选择领导重视程度38%，企业规范化管理的占7、3%，会计行业制度规范化占7、3%，会计软件统一性占14、4%，会计人员素质占33%。
4、财务管理是否规范
在“现金结算能否做到日清月结”中，是的占56%，否的占44%。
在“本单位采用的会计核算组织程序”：记账凭证核算组织程序51%，科目汇总表核算组织程序44%，汇总记账凭证核算组织程序4%，日记总账核算组织程序1%。
通过对以上调查数据的分析，农村财务核算、管理以及会计电算化的使用中还存在着以下问题：
①领导重视不够。尽管上级的规定和要求都很明白，但办事处的个别领导和部份村“两委”主要干部不把村（社）会计委托代理工作当作一回事，因而造成各种制度不能完全落实，致使执行不是很好。
②财务管理不规范。由于制定出的制度在一些地方执行不好，形成了财务管理的诸多漏洞。
③财务公开不够完善。有的地方民主理财组织还未健全，财务监督缺位；有的地方对财务公开还是流于形式，没有真正做到财务公开，而是事实上的假公开。
④财务人员的素质和业务能力有待进一步提高。有些农村财务人员对业务工作不熟悉，甚至不知道财务工作应该怎么做才好，使得农村财务工作很难规范化。
⑤思想认识不够。对会计电算化的认识方面很多农村的干部和会计还存在着一些误解。
（二）对比各调研对象统计分析通过调研，我们发现会计电算化的使用与经济发展程度有很大的关系，经济发展的较快，较好的地区，会计电算化的使用情况较好，比如广陵区有95%的农村都已经实行了会计电算化，其中，扬州市城南新区农经站经过多方努力，已经成功为全区“四村一社区”安装网络版财务软件，在全市率先实现全村会计电算化。这主要是由于经济的发展需要会计电算化，同时经济的发展给会计电算化的发展提供了有力的资金保障，另外也能吸引较好的专业人才，这些都很好地促进了会计电算化的应用。而江都和仪征我们仅选择了镇一级财务核算进行调研，有的镇一级还尚未使用电算化，所以村一级能够使用电算化的就更少了，尤其是一些经济欠发达的农村地区。邗江区镇一级的几乎都实行了会计电算化的核算系统，但村一级并没有完全普及。此次调研由于种种限制没有做更深入的调研，但从镇一级的会计那里了解到了一些相关的信息，普及率估计在70%左右。主要还是由于经济发展的限制，经费和人才是两个重要的瓶颈。开发区地处我院周边，是扬州重点发展的一个区，经济条件较好，通过调研，我们发现镇一级已经都实行了会计电算化的核算，村一级只有75%的实行率，关键的问题在于人员结构的问题，有很多的老会计还不能适应会计电算化的发展。在开发区有许多农村已经成为了我院会计专业的学生实践基地，通过此次调研，我们和这些农村的合作又更紧了一步，将来在软件的应用、系统的维护、理论的培训等方面都可以进行和做，这样也可以为大学生的进一步实践做好铺垫工作。
三、解决问题的办法
1、加大推行农村财务“委托代理制”的工作力度。由于目前农村财务管理工作的实际情况，推行农村财务管理“委托代理制”可以解决农村财务管理中出现的各种问题。
2、加强培训。每年针对农村财务人员、村（居）委主要领导、民主理财小组人员举办专门的培训班，以提高他们管理和监督农村财务的素质和能力。推行会计电算化要求会计人员除了懂会计方面的知识还需要掌握计算机等现代的信息技术，所以需要对所有的会计人员加强培训。
3、加大政府扶持力度，分层次解决资金投入问题。中央政府应通盘考虑，加大对村级会计电算化的资金投入，各级政府也应按比例进行资金匹配，帮助乡村购买会计电算化所需的财务软件和硬件设施。
4、提高认识，加强领导。政府首先从思想去加以正确地引导，可以充分利用各种媒介让大家知道推行电算化的意义，从思想上对会计电算化提高认识，增强使命感和责任感，从而促进村级财务核算中会计电算化的发展。
5、做好农村财务审计工作。要按照会计和审计业务要求，做好相关的审计工作，并将情况向群众公布，对查出的问题要给予以及时、严肃的处理，绝不姑息迁就，做到发现一起查处一起，从而起到查处一件教育一片的效果，因此来实现农村财务管理规范化、制度化、标准化。
房地产调查分析报告（二）
从7月21到8月8日，我在嘉兴南湖皮件厂会计部进行了为期三周的实习调查。先前对会计电算化知识的不了解，经过这几周的努力，渐渐的从不知到知之，再从知之到甚之。此次我所调查的范围是财务部的会计电算化内容，从而我在此找到了我的调查目标。会计电算化技术的应用，将广大财会人员从繁重的手工操作中解放出来，有时间和精力参与企业的管理与决策，为企业管理当局、投资者与债权人提供较为准确、及时的财务信息。我本着客观、求实的原则，采取了与人面谈等一系列必要的方法，对公司会计部的电算化进行了调查。虽然这次调查只有三个星期但将为我大学的学习计划和未来的发展目标奠定了坚实的基础。
一、对南湖皮件厂会计部进行调查的目的
此次调查主要是了解会计内部的运行及操作。在南湖皮件厂的实习中我是跟随师傅了解会计电算化内容以及自己学着操作电算化的内容。
（一）了解会计部运用电算化的重要性
1、运用电算化能够提高会计现代化管理思想，从而使得会计会计工作标准化，规范化，科学化，提高会计工作的效率和质量。
2、电算化可以加快信息传递，提高会计的反馈与控制能力。与此同时就可以提高企业现代化经营管理水平，改善经营管理，提高经济效益，使企业获得更多的利润。
（二）学习如何运用电算化
在整个调查过程中，会计师傅有很多是在电脑上完成的，我也有在一旁学习，有时也会试试自己填制凭证。填制凭证最主要的是要细心，电算化和手写一样都会出错，因此做凭证时一定要仔细，这样才不会出错，不然写错了就要删去还要重新填写。
二、嘉兴市南湖皮件厂的基本情况
嘉兴市南湖皮件厂坐落于嘉兴市南湖经济园区，成立于1997年，月产值约70万，成本约43万元。它是一家私营企业，属于加工制造业，占地面积1200平方米。它虽然不大，但是里面的规划却是井然有序的。它生产的是皮件，而这里的皮件与海宁的皮衣，皮手套不同，这里生产的主要是皮夹、皮带等一些小商品。工厂中分了几个部门，分别是人事部、财务部、采购部、销售部、设计部，还有两个车间（制造车间、包装车间），一个仓库，总经办两名。企业规模不是很大，员工人数共有82人，注册资金有50万元人民币。企业流程如下，首先采购部采购原材料及其包装材料，材料包括辅助材料：帽钉、皮带头、钮钉、徽标、卡、盒、标签、条码等；主材料：水牛皮。之后进入制造车间，第一，切割牛皮；第二，压铸皮件；第三，安装辅助材料。最后包装。简单流程为材料入库-----各部领用材料------入库产品------出库------送货。这里所生产的皮件的销售地点是海宁皮件城。年收入约为。财务部实行电算化方式记录完成日常的经济活动。
三、会计电算化调查的范围
为期三星期在南湖皮件厂的会计部实训，主要的是了解关于电算化的内容，在此主要研究的范围是：在旁观看师傅如何操作电算化；学习如何填制会计凭证。整个调查范围就在本企业的会计部，调查的主要内容是会计电算化。
四、对嘉兴市南湖皮件厂会计电算化调查的方法
在整个实训调查过程中，我与会计师傅及出纳进行面对面的学习。通过近距离地接触会计电算化操作，让我了解到了要正确的操作电算化首先要好好掌握基础会计及中级财务会计。只有先学好这些才能正确填写会计凭证以及做好其他的会计工作。在这里可以直接问会计师傅不懂的问题，师傅也会很认真为你讲解会计实践操作的知识。
五、嘉兴市南湖皮件厂会计电算化中存在的问题
（一）操作电算化人员的业务素质偏低
南湖皮件厂中只有一名会计师傅及一员出纳，大多的事情都由会计师傅所完成。据了解会计师傅是大专毕业，出纳是中专毕业的，相对来说他们的专业知识是不完全的。并且会计师傅只经过短期的培训，对软件的认识存有局限性，他们一般只能按照固定的模式机械的操作财务软件，却不能灵活运用软件所提供的各项功能。
（二）运用电算化处理账务程序不够规范。
在皮件厂中会计师傅年纪跟我相差很大，他做的账务处理跟我们现在的有一些出路，但是电算化中的数据输入、业务处理及有关制度制订方面都必须规范化、标准化，才能使会计信息系统顺利进行。但由于受观念、技术等多方面因素影响，现有工作流程大都仍在旧的体制、机制和管理模式基础上进行，因而出现了工作流程与实际业务需要相冲突的矛盾，使会计电算化系统不能很好地发挥作用。另外，在会计电算化的实际实施过程中也还存在着一些不规范的行为，导致管理上的漏洞，严重制约着会计电算化水平的提高以及造成会计信息失真。
（三）单位领导的不重视
会计电算化随着现代化进一步发展在工作中有着越来越重要的地位，然而在小企业中企业领导只注重最后的结果，对会计的过程不注重。在我国社会主义市场经济体制下，企业的生产经营活动基本上是由市场调节，领导具有很大的经营自主权；大量的企业属于私营企业，在企业生产经营活动的方方面面，基本上是领导说一是一。在这种情况下，领导对会计电算化工作的认可与否，直接影响企业能否实施会计电算化。
六、对嘉兴市南湖皮件厂所存在的问题而提出的建议
（一）加强会计人员的业务素质
1、引入高素质电算化人才
目前我国高等教育正在向大众化教育过渡，每年有大量的高校毕业生走向人才市场，人才供应较前几年有了很大改善，企业完全可以从市场招聘大学毕业生从事会计电算化工。
2、加强会计人员的电算化培训
企业应单独制订培训内容和培训时间。培训内容应满足开展会计电算化工作的需要，既要进行基本的账务、报表操作的培训，又应适当扩大培训范围，涉及工资、固定资产、采购、销售、成本等系统，同时还应涉及相关岗位设置、人员安排等内容。
（二）规范电算化处理账务
建立健全一套完整的电算化模式下的规章制度。电算化内部制度建立后，抓落实是非常重要的环节。在实施过程中，企业要定期对各项制度的执行情况进行检查，并有相应奖惩措施，以确保各项制度的落实。
（三）加强领导对电算化的重视
要促进该企业实施会计电算化，首先要让领导从思想上重视起来，认识到实施会计电算化给企业带来的方方面面的好处，彻底转变其思想，使其成为实施会计电算化系统的动力而非阻力。使企业领导明白会计电算化并不仅仅是会计工作的现代化，更是企业生产、经营、管理工作的现代化，是信息手段的现代化，通过会计电算化，能够实现财务业务一体化管理，最大限度提升企业的管理水平和市场竞争力。在全球经济一体化、市场竞争非常激烈的今天，落后和封闭就意味着恶性循环，意味着被淘汰。
房地产调查分析报告（三）
一、专业人才的社会需求预测分析
1、宏观需求分析
就全国范围而言，对会计、会计电算化专业人才的需求量在逐年加大。财务、金融、审计（含会计）专业就业前景排在第三位，我们通过对会计、会计电算化毕业生就业情况调查发现，大多数中小型企业由于自身起点低，加之国家税制和财务的要求，急需会计、会计电算化专业人才，这是会计、会计电算化专业毕业生的一次非常好的机遇。所以，高职会计、会计电算化专业的毕业生的就业形势还是比较乐观的。
2、区域需求分析
本专业学生的职业范围涉及各类企事业单位的财务会计类岗位。随着城市群的发展，企事业单位对会计人才的需求不断增加，作为本地区的高职院校，本专业主要面向中小企业输送会计核算型人才。
为保证专业教学符合人才市场需求，我院会计、会计电算化专业在5月至6月开展了一项“企业会计人才需求”的调研活动，我们从区域企业需求出发，通过人才市场调查、企业走访、毕业学生调查、专家教师座谈等多种形式，广泛征求各方面的意见，调研的基本情况如下：
（1）人才需求量情况
根据调查结果显示，随着我国经济的持续发展，对会计类专业人才的需求一直处于较为旺盛的状态，在各地的招聘职位需求排行榜上，财会类专业一直处于领先。根据公布的数据，近五年，每年新注册的企业在500家左右，按每个企业配置1-2名会计人员计算，这些新增企业每年需要增加1000名左右会计从业人员。社会对会计电算化专业毕业生需求意愿较强，九成单位有长期需求。
（2）学历需求情况
本次针对企业的学历需求调查结果显示，用人单位在人才的使用上逐步趋于理智。企业在招聘财会人员时学历不再是唯一的准绳，公司更为看重应聘者的工作经验。从回收的有效调查表来看，中小企业对高职高专人才的需求成为了这类企业人才需求的主体。
（3）岗位需求情况
按照企事业单位的类型，会计岗位群的分布构成一般如下：
第一类：大中型企业（包括国有大中型企业、企业集团、上市公司等）：①财务总监（总会计师）岗位；②财务经理、主管岗位；②会计核算岗位；③出纳岗位；④审计主管及审计人员。
第二类：小型企业：①财务经理（会计主管）岗位；②会计核算岗位；③出纳岗位。
第三类：机关、事业单位：①会计主管岗位；②会计核算岗位；③计划、审计等管理岗位；④出纳岗位。
第四类：银行等金融机构：①会计主管岗位；②会计核算岗位；③证券投资部门管理岗位。
在以上各类企事业及金融机构中，大型企业事业单位及大型金融机构，要求人才学历层次较高，一般要求是本科以上毕业生，而中小企业及基层金融机构（如分理处等），一般对专科毕业生较欢迎，应是高职院校人才培养的主要方向，这部分企业组织数量占绝大多数，市场前景广阔。
（4）企业对财务会计专业人才素质、能力要求情况
目前的毕业生大多存在知识结构不完善问题，整体素质不高，竞争少不强等，需要经过一段时间的实践、磨合。会计行业有重经验轻专业现象，由于会计专业在实际操作方面要求较高，加上传统观念的影响，很多用人单位对经验的要求超出了对专业的要求，这成为应届毕业生就业难的直接原因。
二、市场对专业人才需求的基本要求
根据市场调研的结论及毕业生将从事的主要职业岗位群的工作要求，教学计划中明确人才的培养规格，其基本要求为：
①坚持德、智、体全面发展，具有财务管理意识，按照《公民道德基本建设纲要》的基本精神，树立良好的职业道德。
②具备职业岗位群要求的基本素质和基本职业技术素质
③要求掌握职业岗位群所需的基本理论、技术基础理论及实用范围较宽的专业技术知识。主要是会计基本理论和实务，会计电算化基本理论和知识，财务管理的基本理论和知识及审计、证券分析的能力。
④要求具备职业岗位群所需的专业技术能力和基本技能。主要是珠算、点钞、日常帐务处理的能力。毕业生除能够获得本专业毕业证书外，还要求取得会计从业人员职业资格证书。在身体素质方面：通过在校引导，使学生具有良好的身体素质能够为以后的学习和工作奠定坚实的基础。
与此同时在知识结构方面的要求如下：
a、熟悉党和国家的各项经济政策与法规；
b、熟练掌握会计、财务管理的专业知识的技能
c、掌握企业经营管理、企业理财、统计及企业经济活动分析的实用理论和方法。
d、掌握本专业所需计算机应用的基本知识。
e、掌握市场营销的基本理论。
f、掌握一定的外语听说读写知识。
g、掌握一定的语言文字知识。在能力结构方面的要求如下：
a、具有较强的会计核算的能力。
b、具有熟练应用计算机进行信息处理的能力。
c、具有从事中小企业日常业务管理（企业策划、行政管理、经济活动分析）的能力
d、具有统计分析的能力。
e、具有从事市场营销的能力。
f、具有较好的语言和文字表达能力。
g、有阅读专业外文书刊的能力，至少取得高职高专英语应用能力b级证书。
h、至少取得1个本专业职业岗位资格证书。
i、具有较强的社交公关能力。
【第2篇】房地产营销工作案例分析调查报告范文
几年前,普通购房者较单纯,看到电视、报纸、杂志、公交站台的楼盘广告就会奔向售楼部。而如今购房行为俨然成为一门高深的“学问”。下面是小编精心为大家整理的一份房地产营销工作案例分析调查报告,大家有兴趣的话可以阅读了解一下。
营销案例
_____花园自推向市场以来,声名鹊起,迅速建立起有利的市场地位,与其成功地应用价格策略是分不开的。
第一,房地产的价格与区域概念紧密相连。人们常说的“天河区的楼价”、“滨河东路的楼价”,都是与地域位置紧密相关的。这样的一个价位是从泛泛的粗略感受中得出来的价位,是比较模糊的,弹性幅度在500~1000元之间。例如,江燕路的楼价一般被认为在4000~4500元左右。我们把这种价位称之为“心里价格”。
第二,从群体来看,由有房地产产品属于特殊高价商品,影响价格的因素非常复杂。消费者往往对轻微的价格调整不是很敏感,不像其他商品,细微的价格调整往往带来销售额的速度增加。在房地产市场,只有在大幅度调整价格的情况下,价格才成为市场购买行为中的敏感因素。
第三,从购买过程看,决定购买的价格往往是在货比三家后得出的,这个价格是在心里价格的基础上发生的。房地产企业倘若想使一个楼盘的价格成为消费者的关注点,价格低于比较价格是不够的,最好远低于心里价格,才会广泛吸引消费者。
_____花园就是成功的利用了心里价格与比较价格的关系原理,成功地吸引了消费群体,从而建立并巩固了自己的市场地位。该花园规模为12万平方米,其规模在工业大道南一带是比较大的,但环境配套设施方面基本是空白,而附近数个大型楼盘正在热卖中,一些楼盘已建立起良好的品牌形象,一些楼盘已是现楼,配套设施亦较完善。在这种形势下,如果只是靠营造现场气氛进行销售,则该花园的销售将会是一个漫长的过程。而该花园必须是一个以速度和规模取胜的楼盘,较之于单位利润的极大化,市场规模及占有率更为重要。
第一期推出,在当时,工业大道南一带楼盘的心理价为在3600~4000元左右,该楼盘针对性地以均价3000元推出,远低于心里价位,吸引了大量炒家和买家排队抢购,楼盘即时全部售出,造成市场轰动。开发商同时提出“六个一流”和“八个当年一定实现”的目标,在买家心里留下深刻的印象。
第二期推出时,是第二年6月初。推出的主要是15层的小高层单元,平均价格为3500元,最高价不超过4000元,最低价仅为2500元。此时_____花园的征地规模已经扩大到52万平方米,在珠海区的开发规模首屈一指。绿化环境与配到设施更为引人注目,大面积草坪、假山、喷水池、幼儿园、第一期已交付使用的现楼作样板,并在规划上进行了一般市区楼盘不敢想的尝试,如建起大面积人工湖。所以的这一切都增强了买家的信心和提高了其心理价位,所以虽然第二期楼盘价格有所提升,但依然与买家的心理价格有很大差距,正式发售日前即已售出全部单位的九五成,到正式发售日,256套单位全部售出。
_____花园以低价发售的做法,令周围楼盘避其锋芒,高挂免战牌,制造出强烈轰动的效应,令其一时成为房地产市场谈论的热点。至此,_____花园的市场价位变得非常牢固、强大。
第三期楼盘的推出则在9月初,此时_____花园已聚集了很旺的人气,在前俩次轰动效应的心理影响下,形成了一批忠实的买家。此次花园推出的单元为22层高层单元,共推出约1000多套单元。推出后第一周即销售出大约300多套单元,依然十分成功。而楼盘售价回归至正常水平,以均价4000元发售,与周围楼盘的价格相接近。
回顾以上过程,_____花园在价格战略的运用上是十分成功的,开发商秉承其原先成功开发珠岛花园的经验(珠岛由早期最低2000元到几年后最高4000多元,与_____花园有相似之处,但_____花园在市场推广及形象包装的手法上,显得更加成熟、更有节奏),不是把价格的“低开高走”作为一种简单的战术,而是作为实现其市场战略的核心,有效应用其他战术,成功地实现了市场目标。
当然,_____花园的推广手法还有一些值得商榷之处,如只注意前期针对心理价格建立竞争优势,而忽视了后期定价建立竞争优势,对后期的市场应变力有一定的影响。_____花园的均价在第三期已走到了心理价格的顶点(4000元),不仅再没有心理价格的优势,在比较价格方面也缺少明显优势。因此,鉴于竞争对手已根据_____花园前两期的销售情况调低了售价,_____花园虽然有知名度、一定规模的配套设施作支持,但由于推出的单元数量大,所以即使没有心理价格的优势作支持,也仍然需要比较价格的优势作支持,否则,将会付出销售速度放缓的代价,目前销售上的优势亦难以保持。这些看法准不准确,有待实践证明。但无论如何,_____花园在价格战略上的成功运用都值得房地产开发商学习、借鉴。
案例分析
房地产现在正处于上升阶段,所以高价位是随处可见的。_____花园采取低于心理价格战略可以说是独树一帜,形成亮点。价格是消费者最为关心的,是影响消费者购买房地产产品的重要因素。_____花园在销售中制定的价格既让消费者满意,又符和开发商的利益。这一价格策略可以说是成功的。
房地产价格是由开发成本、开发费用和利润三大部分构成。开发成本是房地产开发成本的主体,占项目总成本的80%左右,所以说如果开发成本低了屋价或许就会下降点,现在建材、拆迁补偿费和人员工资越来越高,自然而然开发成本就会高,屋价也会只升不降。,因此,_____花园的价格策略也在告诉我们要想获得消费者的青睐你就要从源头截流。
_____花园运用低价定价策略提高了自己在房地产市场占有率,让一些无法支付高价的新消费成为实际购买者,获得更多的顾客。房地产价格与自身配套设施完善度、周围环境、产品质量有直接联系,一期时,其设施设备基本空白,而附近又有很多楼盘,_____花园选择低价是必然的。
所以我们看到,在这些情况下开发商应该选择降价:
1、产品均好性不强,也没特色。
2、楼盘的开发量过大。
3、绝对单价过高,超过当地主流购屋价格。
4、竞争激烈,类似产品过多。在这些情况下低价,是一个好的策略。因为,这样便于快速成交,促进良性循环,而且日后的价格也便于其控制。
_____花园的价格策略给我的启示是,如果日后做房地产销售,首先,我们要看看自己的项目的优势和劣势,优势强我们定价就可以高,如果劣势大价格就调低,这样虽然利润降价了,但是我们会吸引更多购房者。自身考虑了之后,我们还有考虑我们的项目所处的环境,这里的环境有自然环境和房地产市场环境和所在区域的社会环境,自然环境好的可以价格高,如果在你周围有很多竞争者,那么,适当降价是可以吸引消费者眼球的,再就是在项目所在的区域里,如果居民生活水平高,高价房也会一售而空的。
_____花园可以结合自身的优势做出正确策略,巩固了自己在市场地位,赢得消费者的好评,自己也从中赚取了利润,在是“多赢”策略,如果_____花园还有在以后的销售中继续“多赢”,他就应该改变策略,结合新的问题去想好的策略,毕竟策略是随着销售的不同而改变的,找到适合自己的,就是好的。
看完这个案例我还发现,在房地产销售过程中,使用价格策略是最好的一个办法,打价格战略是稳赢的方法,只要你运用合理从中赚取可观的利润也是一定的。
_____花园的产品定价中运用了需求导向定价。需求导向定价是指以需求为中心,依据买方对房地产产品价值的理解和需求强度来定价,而非卖方的成本来定价。需求导向定价中又有理解值定价法和区分需求定价法。_____花园是根据理解值定价法做出策略的。
【第3篇】上半年南京房地产市场分析报告
XX年上半年南京房地产市场分析报告
今年以来，我市坚决贯彻落实中央宏观调控政策，坚持和落实科学的发展观，紧紧围绕国务院18号文件明确的各项任务，采取有力措施，努力实现房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理，屋价基本稳定的调控目标。目前我市房地产市场供销两旺，商品房空置面积不断下降，屋价基本稳定，房地产业成为了我市经济发展的支柱产业，为城市的社会经济发展提供了有力的支持。
一、近阶段市场调控工作的进展情况
1、进一步改善供应状况，优化市场供应结构，促进总量和结构的平衡。全市上半年新批商品房上市面积 440.83万平方米，同比增长了83.48％，改变了去年全市供不应求的矛盾，基本可以满足居民的购房需求。在全市总体供需走向平衡的同时，我市采取措施，继续优化供应结构，首先是落实国家政策，控制拆迁规模，并实行拆迁补偿市场化。上半年全市共完成新老拆迁项目28个，拆迁居民4149户。其次加快中低价商品房和经济适用房的建设力度，在年初确定的今年完成120万平方米经济适用房竣工任务的基础上，南京市政府决定再追加30万平方米，年底确保150万平方米经适房竣工、交付。
2、限制期房转让工作。针对投资性购房比例增长过快，存在一定量的短期炒作情况，南京于4月1日正式实施《加强商品房预售管理实施细则》。其中，购房实名制、期房限转、信息公示这3条内容被认作是直指期房投机者的三道“逐客令”。这一做法杜绝了利用退房注销再登记的方式进行期房转让的行为，在不影响中长期房地产投资者利益的情况下，有效地遏制了期房投机炒作。
3、建立健全多层次的住屋保障体系，保证居民居者有其屋的目标。首先是针对最低收入家庭制定的廉租房计划。今年我市要购、建储备1000套廉租住屋，提供给市区的贫困无房家庭。其次是针对低收入家庭的经济适用房计划。我市经济适用房共规划九个地块，面积共6157亩，可建住宅41300套，计划到今年年底将竣工经济适用住屋150万平方米。针对中低收入家庭以及被拆迁的困难家庭我市还制定了中低价商品房计划，计划XX年竣工90万平方米。
二、XX年上半年南京房地产市场运行特点
总体上看，上半年南京房地产市场呈现“量增价平，涨幅趋缓”的平稳态势，房地产市场运行的主要特点如下：
1、商品房供基本平衡、供略大于销：今年上半年全市商品房上市面积440.83万㎡，同比增长83.48％，预售面积381.8万㎡，同比增长0.7％，供销比为1.15；其中商品住宅上市面积390.56万㎡，预售面积345.76万㎡，与去年年均水平相比增长4.46％，交易量仍保持稳中有升，供销比为1.13。房地产总体市场供给基本可以满足居民的购房需求。
2、供应结构基本合理，普通商品房供应明显增加：区域供给结构基本合理，据南京市房地产市场发展研究中心统计，上市量最大的三个板块是江宁、河西、江北，也是预售量最高的三个板块。在上半年江南八区商品住宅预售面积段中，每平方米4000以下的占24.23％（包括经济适用房），4000～5000元的占32.26％，5000～6000元的占25.34％，6000元以上的占18.17％。商品房供应结构基本合理，但与5000元以下的商品房需求相比，供应稍显不足。
3、市场体系逐步完善、二三级市场体系联动，良性发展：上半年全市存量房交易212.05万㎡，交易2.73万套，与去年年均水平相比基本持平；其中江南八区存量房交易157.76万㎡，交易2.24万套。二手房在去年交易总量增幅较大的基础上，仍有小幅上升，租赁市场也水涨船高，租赁价格在去年平稳的状况下有了小幅提高。
4、商品房预售价格增幅得到平抑：据南京市房地产市场发展研究中心统计，商品住宅预售价格每月环比上涨分别为1.21％，-4.0％，4.36％，5.61％，7.49％，-1.99％，累计上涨11.48％。月均上涨不足2％，与全国35个大中城市屋价平均涨幅基本持平。
5、公积金和商业银行贷款成为实现市民置业的主要支柱。据人行南京分行统计，今年受宏观调控影响，南京房地产开发贷款自4月份以来有所下降，上半年南京房地产国内贷款累计61.3亿元，同比增长49.2％，比四月份增幅下降了18.06个百分点。个人住屋贷款仍保持稳定增长，个人住屋贷款占个人消费贷款的7成，上半年新增贷款48亿元，增长21％，其中公积金贷款余额达到13.3亿元，同比增长69.85％。个人住屋贷款成为支持房地产需求不断增长的一个重要因素。
三、XX年下半年南京房地产市场走势的基本判断
随着南京市房地产市场调控措施和中央宏观调控政策效应的继续影响，预计下半年南京房地产市场的基本走势为:
1、房地产投资稳定增长
今年上半年南京市房地产投资增幅为34.07％，去年全年投资增幅为34.0％。从下半年发展趋势看，由于受到今年国家宏观调控政策的影响，预计房地产投资增幅不会在上半年的基础上出现较为强劲的反弹。但同时房地产投资的增幅也不会下降很多，首先是因为宏观经济快速发展，居民收入增长较快，为房地产发展提供了良好的宏观环境；其次我市各项城市建设速度将继续加快，仅仅下半年河西就将投入建设资金40亿元，从而推动房地产开发；再次，一些有实力的大型房地产开发企业看好南京房地产市场的长期发展，纷纷进入，把南京作为重点优先发展的市场。综合以上因素，我们预计下半年房地产投资仍会保持30％左右的增幅。
2、房地产市场仍将延续供需两旺的局面，呈现供略大于求态势
供应将稳步增加：今年上半年全市商品住宅上市量为390.56万㎡，预计下半年的上市量肯定会超过上半年的上市量。主要原因在于XX年上半年的房地产投资增幅达到34.07％，出让的614公顷土地一部分将在下半年进入市场，去年全年新开工面积达到了739.28㎡，经过半年左右的建设基本可以上市销售，因此保守估计今年上市量将会达到800～900万㎡。
需求仍保持旺盛势头：下半年房地产市场需求在去年基础上，仍会继续上升。从主动需求方面看，随着我市经济的快速稳定发展，今年我市人均可支配收入也会持续增长，1－6月我市居民可支配收入增长13.7％，随着经济收入的增长居民改善居住的需求量相应不断增加。从被动需求看，由于今年上半年拆迁工作的减缓，下半年伴随城市建设的加速我市将加速拆迁的进度，与上半年相比，被动需求将有较快的增长。另外，我市城市化水平在稳步提高，城市规模稳定的扩张，由此带来的自动型需求会稳定小幅增长。下半年央行关于利率调整的可能性较小，因此投资性购房需求仍会保持相当的程度，消费信心将会恢复。综上所述，维持我市需求增长的因素有利于需求的增长，今年下半年我市的商品房需求增幅将高于上半年。下半年的预售量初步估计为月均65万㎡之上，总计约400㎡左右。
3、总体供求矛盾将继续缓解，结构性矛盾仍将存在
XX年全市共招拍挂出让614公顷土地，比XX年增加了3.3倍，今年国土部门还将供应土地1000公顷。去年的开工面积、施工面积都大幅增长，因此今年的供应量将有大的增长，总体供需矛盾会得到进一步缓解。供需比仍将有一定程度的增大，商品房销售也会有正常的销售期，这是房地产市场成熟的标志。
区域结构、价格结构矛盾仍将存在。城中板块自去年以来一直供不应求，由于土地资 源稀缺，下半年上市量不会增长太快，而河西、江北板块上市速度很快，下半年上市量仍比较大，但销售增长却比较平稳，因此这两个板块的供需形势不容乐观。由于近年来商品住宅市场供不应求，因此利润较低的普通住宅一直供应不足。由于今年土地平均成交价格增长56％，从而带动商品屋价格的上升。为了消化不断上升的成本，商品房的价格也将上升，因此利润空间较小的中低价位的商品房供应仍将不足。需要政府提供土地和政策鼓励开发商建设中低价位商品房，使商品房的供应价格达到基本合理。
4、价格仍将保持稳定
今年下半年商品房的价格将比较平稳并有小幅上升
，不会出现太大的波动。一方面，今年我市供求形势继续好转，市场总体供略大于求，将抑制价格的大幅上升。并且今年宏观调控措施成效明显，原材料价格大幅上涨的局面得到控制，现在主要的建筑材料价格稳定。另一方面，供求没有失衡，仍然在合理的正常区间，各方利好因素仍在支持开发企业的信心，不会出现抛盘现象。此外开发商拿地成本以及商品房品质的提升将会维持商品屋价格的稳定。因此总体上半年商品房的价格将会保持一定程度的稳定，少数板块供需比例较大，存在一定程度的供过于求，这些板块的价格将很难维持上半年一路上涨的情形，可能出现一定程度的盘整。二手屋价格在连续多月上涨之后，已经接近新建商品屋价格，质价出现偏离，上涨空间已经很小，下半年将趋于平衡。
【第4篇】河南信阳房地产市场分析报告
河南信阳房地产市场分析报告
据悉，在如今的社会中，买房问题一直都是困扰着朋友们的事情，房地产市场的前景空前壮大，人们居住的环境也是越来越好。不同地区和不同的.房源差距有很大，下面为大家推荐信阳房地产市场调查分析报告，朋友们可以关注本文。
一级市场：
20xx年6月，信阳共成交4宗土地，居住类、商业类和综合类分别为2宗、1宗和1宗，建设用地面积22.38万平米，规划建筑面积40.84万平米，环比和同比升幅都超过180%，成交金额37.27亿元，环比和同比升幅都超过400%。
20xx年1-6月，信阳共成交38宗土地，同比下降57%，居住类、商业类、工业类、综合类和其他分别为15宗、9宗、5宗、8宗和1宗，建设用地面积232.1万平米，同比下降62%，规划建筑面积543.41万平米，同比下降50%，成交金额685.49亿元，同比下降39%，楼面地价12615元/平米，同比上升23%。
20xx年1-6月，信阳共供应土地33宗，同比下降50%，居住类、商业类、工业类、综合类和其他分别为14宗、7宗、5宗、6宗和1宗，建设用地面积206.89万平米，同比下降58%，土地规划建筑面积438.65万平米，同比下降47%。
二级市场：
20xx年6月，信阳新增商品住宅供应量环比同比均上升。本月住宅批售套数13862套，环比上升94%，同比上升61%，批售面积135.68万平米，环比上升82%，同比上升44%。
20xx年1-6月，信阳新增商品住宅供应量同比下降。住宅批售套数39041套，同比下降33%，批售面积384.92万平米，同比下降40%。
20xx年6月，商品住宅市场成交环比同比均量价齐升。20xx年1-6月，商品住宅市场成交同比量价齐升。成交9010套，环比上升29%，同比上升102%；成交面积103.93万平米，环比上升31%，同比上升120%；成交均价为27987元/平米，环比上升3%，同比上升6%；成交金额290.87亿元，环比上升34%，同比上升134%。从成交区域来看，主力成交的几个区域是通州、大兴、房山和朝阳，此4个区域成交量在920套以上。 2015年1-6月，商品住宅成交同比量价齐升，成交39304套，同比上升28%；成交面积426.7万平米，同比上升31%；成交均价为26776元/平米，同比上升4%；成交金额1142.53亿元，同比上升36%。
存量方面，选取全市一手房市场2015年7月－20xx年6月月均销售速度来计算，全市存量套数约需要16个月可消化完成，存量面积约需要18个月的消化时间，从近几个月的整体去化时间来看，信阳商品住宅市场平均消化速度加快，但新增供应上升，本月库存量上升，达到118942套，较5月上升6.54%，消化周期小幅缩短。
三级市场：
20xx年6月，信阳二手房市场成交量环比同比均上升。二手房（住宅）成交套数为18576套，环比上升12%，同比上升187%；成交面积168.61万平米，环比上升14%，同比上升187%。
20xx年1-6月，信阳二手房市场成交量同比上升。二手房（住宅）成交套数为85051套，同比上升93%；成交面积764.64万平米，同比上升89%。
总的来讲：
6月信阳土地市场供应和成交均有所恢复，供应有限的情况下，房企拿地竞争激烈。商品住宅方面，新增供应量环比同比均上升，成交环比同比均量价齐升，存量上升，消化周期小幅缩短。本月为半年度最后一个月，市场冲刺明显，供应和成交双双环比上升，且幅度较大。上半年整体来看，土地供应和成交均同比下降，商品住宅新增供应量同比下降，成交则同比量价齐升。6月底央行再次降息，信贷政策宽松程度进一步加大，对下半年成交量有一定刺激作用。
【第5篇】房地产市场分析及投资报告
一 市场调查及分析
房屋永远是人类生活居住必不可少的产品.自从中国改革开放,有了商品房这个概念.全国各地都在大量的圈地建房.房地产市场迅速的繁荣起来.人们对居住条件和居住环境的要求也越来越高.而人口多,土地少所造成的供不应求现象是每个城市所面临的难题.人均居住面积仍然比较少.市场对自住型、改善型的刚性需求依然强烈。我从多方面了解到，相对于周边同级别城市的屋价而言，每平米价格大概要低200------500元左右。根据在市房屋交易中心观察9天时间中所调查情况看：每天上午在中心办理业务的平均量为10—15套，下午相对较少，但平均量也能达到10套左右，证明二手房具备一定规模的市场。且经观察，业务办理总量中有近60%由中介公司在负责过户、抵押等事务，仍有较大份额的中介市场空缺。现阶段本地房产中介公司现状分析，在成交的房屋当中，房改房是成交热点，超过半数都是此类房源成交。根据我在网上出售信息中了解到，此类房源售价大多在15----25万之间。应为二手房交易中的主力产品。而且购买方多为年轻人，应为自住型或改善性的需求。而更多的外来人口涌入，投资型和过度型的客户也将成为让市场更加活跃的重要因素。所以，在对市场的短时间观察和分析后，我对二手房市场相当的看好，预计屋价还有大量的上升空间。
二 经营模式
采用注册公司，地铺经营的模式。主要从事新房代理销售、二手房买卖、租赁、房产评估、房产置换的业务。在公司业务开展到一定量的时候，在时机合适的时候进行商业地产（写字间、商铺）的买卖、租赁业务。
三 投资风险报告
在经过对市场的市场调查中，在充分肯定这个行业的发展前景的前提下。我总结出以下几点需要重视的、对公司的经营和发展会造成极大危险的风险情况并做出我们的风险规避的欲案。
1：市民对中介行业较为抵触。
主要原因有以下两点：
a：二手房市场发展较晚，人们对中介行业的认可度不够。而且在二手房市场发展的初期，各家中介服务公司经营模式相当混乱。都单纯以收取看房费为营业目的，而根本不谈服务。这种情况造成了很长时间内，市民对中介行业的看法都是负面的。
b：在去年中天、创辉两家中国大型中介服务商关门事件。不可否认，这两次事件的发生，对于国人对于中介服务行业所产生的印象是负面的。也是现在大量的房东和客户对中介抱有不信任的看法的主要因素。而且，中国自有了中介这个行业以来，这种不信任是始终伴随着这个行业的发展的。但此次事件也从另一方面来说，是加快对行业的洗牌速度，正规化和制度化的改革将加大步伐。对整个行业来说，未尝不是件好事。
以上两点是市民对中介行业有抵触情绪的最主要的原因。但是，经过我和现在正在经营中的一些人士的交流中了解到。房管局已在XX年年年底下发文件，并召集中介行业、房产网站、评估公司的经营者开了几次行业会议。要求中介服务行业在2010年年底前必须实行公司化，在行业内需推行国家有关部门所规定的行业服务标准、收费标准，推进二手房中介行业正规化，提高准入标准。相信在这些标准的制订后，会有大量的不正规的、以收取看房费为营业目的的小作坊关门。也会转变老百姓对中介服务行业的认识。从去年开始，有多家中介公司，如众信、阳光置业、富房置业等公司在自供二手房中介行业有一定影响力的公司实行国家规定成交后收取2%服务佣金的收费方式，而不再收取诸如看房费、代办过户、代办贷款等费用。在经营过程中也没有遇到阻力。证明市民也有买房只要中介公司服务到位了就该付佣金的意识。而且，我在阳光置业代理有限公司工作过程中，发现该公司和其他多家以收取佣金为服务费用的公司中，经营状况都较良好，单套住屋成交后收益能达到佣金外还有一部分房屋差价的现象存在。这不是独有的情况，而是在很多城市都曾经存在或现仍然存在的现象。所以这也是公司提高业绩的一种途径，并且能在公司前期的经营过程中降低生存风险的一种手段。作为新进入市场的一家新公司，前期的市场认可度是制约公司发展的一个难题。我们准备以公司注册，地铺经营的模式。门店地点定在人流量大、车流量大并且门店外能停车的区域。门店装修要简单而又有特色，在外观上要有一定的吸引力，对客户造成良好的感官认识。派出公司员工（着正装）在各小区门口派发正面印有公司简介、背面印有公司房源信息的dm单。希望在短期内促成公司在二手房市场有一定的知名度。在经营过程中，要求员工在工作过程中推行公司的服务理念。使新老客户在公司服务的过程中潜移默化的认可公司，并争取口碑相传，扩大公司的影响力。整个流程中以服务作为本公司区别与现有公司的标志。在经营过程中，控制经营成本，结合大型城市和本地中介服务公司的操作模式，争取单套成交利润最大化。在启动资金较少的情况下，严格控制前期投入成本，欲留足够的流动资金。以至于能更长时间的立足于市场，在生存下来的前提下努力发展。
2：中介服务行业是劳动力密集的销售行业。核心竞争力是信息的多少，而信息的来源主要靠门店、网络、报纸广告、扫街、人际网络等手段来获取。置业顾问是公司发展的关键，因为信息的来源和客户的维护乃至最后的成交、售后服务都需置业顾问一直跟进。虽然中介行业需要的是量，只是一种销售行为。可在从信息的收集、信息的处理到后面的带看、议价、谈判、成交、过户等一切的行为都涉及许多的技巧和包括法律法规、税收、装修、甚至还需要风水学等相关知识。所以，要成为一名优秀的二手房经纪人并不是一件简单的事，而且，在公司前期是经营状况最脆弱的阶段，任何的差错就能导致公司资金周转出现大问题。建立完善的培训机制是必须要的。我已和公司的注册经纪师、会计师协商过，由他们对员工进行二手房交易过程中的法律、税收、财务、二手房基础知识的培训，我对员工进行商务礼仪、信息的开发、销售技巧等方面培训。而且会在实际操作中鼓励他们独立操作，争取尽快熟悉业务流程及相关的业务知识。
公司能不能在市场站稳脚，靠的是业绩和诚信经营。业绩是公司能否存活的关键，公司不是养闲人的地方。优胜劣汰也是市场生存的法则。所以，我在经营过程中将采取绩效考核的制度。单月业绩不达公司要求的最低业绩者将记过一次，并罚款50元；连续两个月未达标者将自动离职，年度累计三次未达标者公司将劝其离职；而单月业绩第一名，公司将有物质奖励；连续3个月业绩第一名将晋升为高级置业顾问，底薪将从600元升为900元，提成不变；连续半年业绩第一名者，将晋升为营业主任，底薪1200元，提成不变；或年度累计4次业绩第一名，将提升为高级置业顾问；年度累计8次者，将提升为营业主任。
信息资源是中介行业的核心。我将在公司实行公盘制度，将房源共享，要求员工多与房东进行沟通，从而拿到房东的底价，提高公司的竞争力。为了避免客户的流失，公司的客户资源也将进行优化配置。如小张接待的客户，在三天之内不能形成带看的，须将客户转给经理，由经理分配给其他人员。争取不浪费每一个客户。
中介行业是人员流动相对较大的行业，刚培训出一个能够独挡一面的置业顾问就辞职的事情在每家中介公司都时有发生，而骨干的过快流失也将影响公司的发展。所以公司在经营过程中会以人为本。将在日常工作和培训中，加强员工对公司的忠诚度的培养，对各方面能力突出的员工给予一定的精神、物质奖励，增强员工对公司的认可。
3：和中介服务行业相关的部门很多，包括工商、税务、房管局、银行、评估公司等。和任何一个部门关系不好，都会影响公司的经营。在经营过程中，要做好和同行之间的交流，同房产网站和本地发行量较大的报业也要有良好的关系。搭建一个正常的、高效的平台是一个重要的工作。
4：政策对于任何一个行业都起到相当的影响，中介行业也不可能例外。从XX年开始，中央出台了大量的调控政策来限制炒房和盲目投资。包括营业税、个人所得税、土地增值税和去年多次的银行加息，这些政策也确实起到了很好的作用。有关部门也多次讲话，要求抑制屋价过快增长，要求各地方政府加大经济适用房、廉租房的开发力度。但我们需要相信一个事实，中国土地政策不改变，中国的房地产开发商就拿不到便宜的地，屋价也就不会跌。试想一下，在土地价格在涨，钢材在涨，水泥在涨，各种造房原材料都在涨的情况下，而屋价在跌。这是多么不可思议的一件事。国家在任何时候都没说过一句屋价会跌的言论，无论是总理的政府工作报告，还是各地方政府下达的各种文件，都只说抑制屋价过快增长。所以，我敢断言，中国房地产市场的拐点还没有来到，房地产市场的冬天离现在还很遥远。新屋价格不降，二手房的价格就更不会降。持房观望的房东是不会比持币观望的客户急的。要买房的人始终要买房，而要卖房的人则不一定要卖房。而自一直以来都是卖方市场，房东方始终占据主动。所以，我看好二手房市场的发展前景，前面也说到过，相关部门已经要求中介服务行业在2010年底之前达到公司化、正规化、制度化，市场的服务机制完善了，客户也就会认同我们所做的工作。所以，二手房市场会越来越好。
【第6篇】房地产开发项目可行性分析报告
摘要：房地产开发过程中的首要工作便是房地产开发项目的可行性研究，它在整个开发环节起着至关重要的作用。可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目投资的环境和条件有一个深入的了解后，进一步对提出的建设和技术方案，以及生产经营方案实施的可能性、经济合理性进行理智细致的分析和评估，最终达到双赢的目的。为了实现这个目标就必须掌握房地产开发项目可行性研究的内容，对市场有一定准确的分析，利用数据进行费用测算，结合上述前期工作做出合理的经济评价。
关键词：可行性研究内容、市场分析、费用测算、经济评价
在房屋建筑领域中必不可少可行性研究，因为它对项目最终的施行，如何施行，将产生多大的经济效益有着不容忽视的作用。在技术方面，可以确定房屋的布局结构，所需的设备也随之确定；在经营方面，可根据房地产的供求情况，市场的竞争激烈与否，提出销售目标所在市场和销售手段；在管理方面，可根据实际研究结果提出项目建设的方法。综上所述，以市场预测和建设条件的调查为前提，规划设计方案作为基础，经济评价为可行性研究的核心。
一房地产开发项目可行性研究内容
1.1总论
项目的名称、性质、地理位置、占地面积，总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑物的构成、投资总额、总工期等基本情况都需要在总论中体现，并说明项目提出的背景、开发建设的必要性、城市总体规划、发展全市经济的意义。
1.2市场调查和需求分析
通过对房地产市场的详细调查，开发商预测同时期人们对房屋需求，从而分析出开发项目的销售走势或者出租前景的好坏，综上，即可确定面对市场的范围和租售对象。
1.3开发项目场地的现状与建设条件分析
原建筑物的现状，周围环境的布局，开发时需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户和人口，需要的劳动力和材料等因素都要再前期准备会考虑进去。
1.4规划设计方案
开发项目实施之前，设计人员要设计出建筑的总平面布置图。其中包括建筑物的外观设计，城市的景观设计，并且保证场内外交通布置的畅通，基础设施管网的可行性。
1.5投资估算
它是场地的购置费、拆迁安置费、工程的.总造价、手续费、规划费等相关费用的估计。
1.6经济分析、财务评价、社会经济评价
通过对项目的销售收入、预期利润、税金、租金、工期等众多影响因素变化的正确评估，以及当财务评价与社会经济评价不发生矛盾时，该项目最终可具体实施。
二房地产开发投资的影响因素分析
2.1内部影响因素
开发企业想要具备资源、能力和竞争优势，就必须寻找机会，利用机会。对投资者来说，市场机会无处不在，所有未满足的需要的都可当做机会来利用，但是在机会面前如果不加以分析和评估，那么机会只会让投资者深陷其中。因此，开发企业首先要把项目有关的不利影响和有利效益罗列出来，然后进行调查、比较、分析、评估，明确企业的自我优势，再去判别机会是否属于自己。
2.2外部因素
除了可调控的内部因素之外，不易控制的外界环境和条件时时刻刻的变化也可能会给自己创造的条件带来不利的影响。人口、经济、信息、政治法律及社会文化、自然条件、基础和公共设施，规划控制等影响因素都会作用在房地产开发的效益之上。所以，对外部因素合理的协调，就是为了最终开发商能够选择合适的开发地段。
三房地产开发项目费用测算的作用
首先费用测算为筹集开发资金提供依据，以便通过各种渠道筹集所需的开发资金，同时它可作为研究工程造价合理性的手段，以便对设计方案提出意见，在经济上达到共同的而目标。其次费用测算是作为选择最优设计方案的重要控制条件，以便选出技术先进、经济合理的设计方案。最后，费用测算作为项目建设实施过程中投资控制的依据，以便为工程预算提供重要的依据，进行竣工决算。
四主要风险因素
4.1市场风险
房地产和其他行业一样存在着市场风险，当市场的供求关系的发生波动时，相应就会引起市场的波动产生风险。因为购买力迫使房地产难以形成有效的需求，市场价格大幅波动，资源价格上涨等不定因素都会给投资者造成损失。
4.2经营风险
在房地产经营过程中会出现意想不到的失误，而在经营商的失误会直接导致风险增加。没有经过周详的调查分析或因决策的失误，错误的选择了投资地区和时机；不熟悉相关政策导致投资失败；还有可能是因企业内部管理水平和工作效率低等导致原来计划不能按期执行。
4.3利率风险
由于市场的不确定性，时常会发生变动导致利率的变动，这就造成了利率的风险。一旦风险出现，房地产开发企业融资成本及将会受到重击，从而减少了投资者的收益；同时对居民的购买力也造成了影响，最终表现为开发企业的投资收益减少。
4.4政策风险
房地产开发投资是一项政策性很强的经济活动，在相关政策的影响和制约下，房地产的投资对象情况也会随之在很大程度上受到影响。因此，投资前需要认真了解城市规划设计，土地获得方式，政策的调控等，掌握政策的基本内容，有利于安全的投资。
4.5其他风险
失去控制的人为因素或自然本身发生异常造成的损失会给房地产开发投资活动带来损失。
结束语：
房地产业在当今发展迅速，给投资者带来了可观的经济效益，丰厚的回报。但随着市场持续的走高，房屋需求有所下滑，相关政策也随之调控，房地产开发项目可行性研究就显得尤为重要，这时需要投资者和购买者都周详的了解当今的房地产市场的变化和走势，利用信息判断投资机会的可行性，最终达到投资者和购买者双赢的共同目标。
参考文献：
汤炎非，杨青著.《可行性研究与投资决策》武汉大学出版社，1998
李竹成主编.《房地产经济专业知识与实务》北京团结出版社，2001
[3]潘蜀健主编.《房地产项目投资》北京中国建筑工业出版社，1999
[4]宋春红.《论房地产开发项目可行性研究》2006
【第7篇】房地产财务分析报告
房地产财务分析报告
房地产财务分析报告 篇一
xx公司xx年度财务情况说明书
企业生产经营的基本情况
(一)企业主营业务范围和附属其他业务，企业从业人员、职工数量和专业素质的情况。(合并报表单位应说明纳入年度财务决算报表合并范围内企业从事业务的行业分布情况
(二)本年度生产经营情况1、主要产品的产量、业务营业量、销售量(出口额、进口额)及同比增减量2、经营环境变化对企业生产销售(经营)的影响3、营业范围的调整情况4、新产品、新技术、新工艺开发及投入情况(三)对企业业务有影响的知识产权的有关情况(四)开发、在建项目的预期进度及工程竣工决算情况(五)经营中出现的问题与困难，以及需要披露的其他业务情况与事项等
二、利润实现、分配及企业亏损情况(一)主营业务收入变动情况1、主营业务收入同比增减额2、主营业务收入增减影响因素，包括销售量、销售价格、销售结构变动和新产品销售，以及影响销售量的滞销产品种类、库存数量等(二)成本费用变动的主要因素原材料费用、能源费用、工资性支出、借款利率调整对利润增减的影响
(三)其他业务收入、支出的增减变化若其他收入占主营业务收入10%(含10%)以上的，则应按类别披露有关数据(四)同比影响其他收益的主要事项1、投资收益，特别是长期投资损失的金额及原因2、补贴收入各款项来源、金额，以及扣除补贴收入的利润情况3、影响营业外收支的主要事项、金额(五)利润分配情况(六)利润表中的项目，如两个期间的数据变动幅度达30%(含30%)以上，且占报告期利润总额10%(含10%)以上的，应明确说明原因(七)税赋调整对净利润的影响，包括有关税种和税率调整、享受各税优惠政策退税返还等数额。(集团填报)(八)会计政策、会计估计变更对利润总额的影响数额(执行财税[2004]153号文件的影响)(九)亏损企业户数、亏损面、亏损总额及其同比增减额，按以下主要原因：企业改组改制、产品滞销、成本费用加大、管理不善等造成的亏损企业户数及亏损额进行分析(集团填报)三、资金增减和周转情况(一)各项资产所占比重1、各项资产所占比重2、应收账款、其他应收款、存货、长期投资等变化是否正常，增减原因3、长期投资占所有者权益的比率及同比增减情况、原因，购买和处置子公司及其他营业单位的情况(二)不良资产情况1、待处理财产损溢主要内容及其处理情况2、潜亏挂账(含政策性原因挂账和其他历史潜亏挂账)内容及原因3、按账龄分析三年以上的应收账款和其他应收款未收回原因及坏账处理办法4、长期积压商品物资、不良长期投资等产生的原因及影响5、不良资产比率
(四)负债情况1、流动负债与长期负债的比重2、长期借款、短期借款、应付账款、其他应付款同比增减金额及原因3、企业偿还债务的能力和财务风险状况4、三年以上的应付账款和其他应付款金额、主要债权人及未付原因5、逾期借款本金和未还利息情况(四)企业债务重组事项及对本期损益的影响。
(五)资产、负债、所有者权益项目中，如两个期间的数据变动幅度达30%(含30%)以上，且占报表日资产总额5%(含5%)以上的，应明确说明原因四、所有者权益(或股东权益)增减变动及国有资本保值增值情况(一)会计处理追溯调整影响年初所有者权益(或股东权益)的变动情况，并应具体说明增减差额及原因(二)所有者权益(或股东权益)本年初与上年末因其他原因变动情况，并应具体说明增减差额及原因(三)国有权益客观增减情况及具体原因(四)企业国有资本保值增值的主要经营因素，以及资本公积金转增实收资本的情况五、对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。
针对本年度企业经营管理中存在的问题，新年度拟采取的改进管理和提高经营业绩的具体措施，以及业务发展计划。
xx公司xx年xx月xx日
房地产财务分析报告 篇二
1、整体房地产企业财务分析与专项房地产企业财务分析相结合
在单项指标房地产企业财务分析的基础上，将各指标形成一套完整体系，相互配合使用，进行综合分析与评价，强化对企业经济运行的整体性分析，以掌握企业整体财务状况和效益。同时要针对管理中存在的薄弱环节加强专题房地产企业财务分析，如企业潜亏分析，专项成本分析(包括市场开发成本分析、广告成本效益分析、售后服务成本分析、成本结构分析等)，利润增长点分析，投资项目可行性分析，投资项目效益与可行性报告差异分析，内控制度成本效益分析等，在分析中注意把握点和面的关系，避免房地产企业财务分析的片面性。
2、加强房地产开发企业现金流量情况的房地产企业财务分析
在企业经营环境日趋复杂的背景下，现金流量信息越来越受到企业管理层的重视，许多企业发生财务危机不是因为缺乏盈利能力，而是因为现金的短缺造成企业信用的丧失。作为从事资本密集型的房地产业的企业来说，由于房地产开发项目对资金高度依赖，在进行财务分析时，更应从以“利润”为中心转向以“现金流量”为中心。房地产企业财务分析营运资本投资和利息支付前的经营活动现金流量，检查企业是否能通过其经营活动产生足够的现金流量;房地产企业财务分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业的营业资本管理是否有效率;房地产企业财务分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业是否能够满足其利息支付义务;房地产企业财务分析外部融资活动之后的现金净流量，用于评价企业的筹资政策。利用这些指标的逐年变化的信息，将为我们评价企业现金流量的动态稳定性、提供许多有价值的信息。由于现金流量信息揭示了企业经营活动现金净流量与净收益之间的差别，因此对这些差别及其原因进行房地产企业财务分析，有助于评价企业盈利的质量。
3、加强成本控制房地产企业财务分析
在进行成本分析时要注重房地产企业财务分析以下几个方面：
一是通过深入分析工程项目预算值与决算值差异，正确评价企业目标成本(既预算值)的'执行效果，提高企业和员工讲求经济效益的积极性;二是揭示成本升降的原因，及时查明影响成本高低的各种因素及其原因，进一步提高企业成本管理水平;三是寻求进一步降低成本的途经和方法。
4、加强房地产开发企业之间的横向指标对比房地产企业财务分析
如果财务分析仅局限于本企业内部，不与其它企业进行对比，就谈不上“知己知彼”，不知道与同行业其它企业相比较的差距或优势，这种比较也不是一个或几个财务指标的比较，而是企业之间财务状况的综合比较。通过房地产企业财务分析企业可以明确企业在行业中的位置，使企业的管理层对自己的经营决策进行适当定位，在竞争中找到自己的发展空间。
实际上房地产开发企业的财务分析可以不受传统财务分析模式的约束，不应局限于具体的分析模式及财务周期，计算机技术的运用也为财务分析模式的建立和财务数据的深度开发创造了条件。管理层更重视对财务分析结果的评价，并利用评价的结果来指导企业的经营活动，我们应围绕企业的经营管理捕捉管理层最关心的热点问题，适时的进行各种定期的和专题的财务分析。既可利用财务信息，也可利用业务信息结合判断与估计，体现财务分析的实时化和快速反应。在现代企业制度下的财务分析应该更多的从经营者的角度出发，着重强调在利用财务分析发现企业存在问题的同时进一步通过财务分析来判断企业资本运营效果，以便作出正确的决策调整，提高企业资本运营效率，增强企业的财富，从而达到股东财富最大化的目的。