策划阶段设计前期分析成果标准

策划阶段设计前期分析成果标准

目 录

1. 项目基础资料 ………………………………………………………………2

1.1宗地自然条件…………………………………………………………2

1.2 宗地社会条件……………………………………………………………4

1.3 竞争楼盘…………………………………………………………………6

2. 规划设计的可行性分析 ……………………………………………………10

3. 规划设计草案………………………………………………………………12

3.1 规划设计的初步概念……………………………………………………12

3.2 规划设计草案……………………………………………………………12

4.《项目设计总体控制计划》…………………………………………………16

5. 范例………………………………………………………………………… 17

第一部分：项目基础资料

1． 宗地自然条件

宗地自然条件表一表CD001

宗地自然条件表二表CD002

说明：

1． 本表格的责任人为地区总建筑师，地区投资发展部和工程管理部应主动配合完成本项作业；

2． 依据宗地社会条件表一（表CD003）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。如无法收集提供，需书面解释原因并提出补救方法；

3． 当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。

2． 宗地社会条件

宗地社会条件表二表CD004

说明：

1） 本表格的填写责任人为地区总建筑师；

2） 应着重了解，当地规划设计除了需要遵照国家条理外是否有制定地方性的规划设计条例；

3） 当地政府是否对所在地块有控制性规划要点？相近地块的规划控制条件是什么？

3．
竞争楼盘信息

a) 竞争楼盘列表

b)
竞争楼盘设计标准信息

说明：

1．实用率：国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内建筑面积/单套商品房销售面积（套内建筑面积＋按规定应分摊的公共建筑面积）。

2．单套内建筑面积：包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

3．单套内使用面积：住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。

第二部分：规划设计的可行性分析

1． 依据各个调查表格在策划阶段进行设计基础资料的收集，可结合项目的具体状况增加需收集的信息条目。在完成基础资料收集后，结合《产品策划10大问题》以及《产品基础方案》，根据这些资料对项目的自然、市政、市场等条件做出基本的研判以作为项目策划、设计的基本依据；

2． 依据宗地自然条件表一（表CD001）的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等；

3． 依据宗地自然条件表二（表CD002）的内容，对于有特殊地下物（如冲沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法（该思路、办法对应的成本估算要在《投资与收益分析》中体现）；

4． 依据宗地社会条件表一（表CD003）的内容，分析区域总体规划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。如：区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等；

5． 产品技术部门和市场营销部门应共同组织人员对竞争楼盘做彻底的调查，调查内容不只局限于通常的总架、单价调查，而应结合竞争楼盘的规划设计细节和综合品质调查进行资料收集，并全面分析（表CD005-CD008）；

6． 依据宗地社会条件表二（表CD003）的内容，当地政府各类间距、日照要求，并结合集团对项目的主要指标要求（总建筑面积、产品类型组合能），并分析对建筑排布的影响；

7． 当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率分析表（表CD010），当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表（表CD009）与产品分析表（表表CD009）（不同指标数据选择对应的经济效益分析在《CS01A》中体现）；三种不同方案的比较应结合策划阶段的3个产品基础方案进行；

8． 当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表（表CD009）与产品分析表（表CD009）（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在《项目进度总体计划》、《CS01A》中体现）；三种不同方案的比较应结合策划阶段的3个产品基础方案进行；

9． 本部分具体实施操作人可参照《策划及概念性方案阶段设计指引说明》的第7条执行。

第三部分：规划设计分析

1． 规划设计分析的主要要点

a) 技术经济指标：结合设计分析是否能达到集团对项目开发的基本具体量化指标要求；

b) 规划条件分析：分析小区如何和周边结合的可行性，包括道路交通、周边市政管网对本项目的支持度等；分析容积率、密度等规划条件对项目指标的限制；

c) 规划设计概念：如何体现xx住区规划设计导则的精神；表现项目预期的风格和设计主题。

d) 技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。

e) 社区可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。

2． 规划设计分析草案图纸

a) 规划设计分析总平面图

i. 退让红线要求；

ii. 不同功能物业的分布位置分析；

iii. 间距分析；

iv. 组团规模分析；

b) 市政条件分析图

i. 道路交通

1. 道路；

2. 停车；

ii. 水、电、暖、通讯等

c) 坡地、山地等复杂地形应做全面的地形分析

d) 样板区选址及构成内容分析

e) 综合经济技术指标

综合经济技术指标表表CD009

说明：

1. 本表格责任人为地区产品技术部负责人。

2. 根据xx项目开发经验，7～9层住宅与9～11.5层住宅开发成本差异不大，因此上表将7～9层住宅并入小高层类进行统计。

3. 设计部完成上表后提交地区成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算，再向集团产品设计部以及工程管理部备案。

3．
产品分析

a) 规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技术上的依据。经过对项目有利因素和不利因素的研究，以及规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场营销和成本部门，形成项目财务分析和营销策略的基础；

b) 规划结构对产品策划要求的户型指标的影响因素；规划中单体的体块的面宽、进深是否和户型要求的面积、采光、通风要求相匹配；

c) “有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素；需针对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；“不利因素”包括噪声、不良建筑朝向、不良景观等；

d) 关于各因素的可参考定义：

i. 应根据各个地区的气候及日照条件制定；

ii. 良好建筑朝向：“南偏东15°至南偏西15°范围内”的朝向；

iii. 不良建筑朝向：“西偏南45°至西偏北45°范围内”的朝向；景观朝向：住宅朝向地块内、外的景观资源。

第四部分：《项目设计总体控制计划》

1． 本控制性计划由各个相关部门填写后由地区产品技术协调汇总，这些部门包括：地区产品技术部、地区市场营销部、地区工程管理部、集团产品设计部、集团行销管理部、集团健康住宅推广办公室、集团工程管理部。

2． 项目设计总体控制计划的编写负责人为地区产品技术部负责人；

3． 项目设计总体控制计划在经集团产品设计部审核后，由执行总裁批准后正式生效。

4． 在项目实施过程中，如需对设计进度进行调整，应由区产品技术部负责人和各个相关部门协调并负责提出调整稿，项目设计总体控制计划调整稿在经集团产品设计部审核后，由执行总裁批准后取代原计划并正式生效。

5． 执行总裁批准后，应报送地区总经理、地区产品技术部、地区市场营销部、地区工程管理部、集团产品设计部、集团行销管理部、集团健康住宅推广办公室、集团工程管理部以及地区相关部门备案，并上传到集团文档系统。

第五部分：策划阶段设计分析成果存档及编号

1．项目基础资料范例：

2．规划设计草案：