个人转租合同 篇一
甲与乙签订租房合同，甲将一店面房租给乙经营茶庄，租赁期自1996年1月15日至2001年1月14日，第一年租金2万元，以后每年递增10％，等等。签约后双方各自履行了义务，乙添置设备，领取营业执照后进行经营，至1998年9月8日，乙将茶庄以财产租赁的形式转租给丙，时间一年，至1999年9月8日。茶庄设施租赁金额人民币45000元，支付给乙方。其中对房屋租金乙、丙约定，房租25813元于1998年9月8日和1999年3月7日分二次交清，丙直接上交给甲，等等。甲对乙、丙转租赁协议认可，并为乙、丙到公证处公证该协议出具了书面函。后因丙未重新办理工商登记以及未按时向甲支付房租，甲向乙请求支付未果。甲向法院起诉乙，要求乙支付租金。一审判决认为乙、丙转租协议因得到甲的同意，乙、丙协议中约定丙直接将租金交付给甲，应认定丙对甲负有交付租金的义务，从而免除乙向甲交付租金的义务，故甲向乙请求支付房屋租金没有法律依据，判决驳回诉讼请求。二审认为，乙与丙在乙租赁期内订立转租协议，该转租行为得到出租方甲的同意，故应认定出租人（甲）与转租人（乙）双方对转租期内的租金支付等重新作了约定，故甲无权再向乙主张转租期间的租金，维持一审判决。
该案涉及以下几个问题：
1.转租与租赁权的让与之区别；
2. 出租人请求权的行使；
3. 乙是否已退出租赁关系，对丙未支付租金的义务承担什么责任。
法理探析：
我们先从转租和租赁权让与说起，大多数国家将其与转租一同加以规定，我国《合同法》没有规定。因此有人主张适用转租的规定，也有人认为可以适用《民法通则》第91条的规定和《合同法》第五章关于“合同的变更和转让”第79条、88条、89条之具体规定。我认为这是不妥的。如果对租赁权让与的认识及性质定位不准，在司法实践中很容易引起混乱。因为租赁权的让与并非仅是合同债权的让与，而是包括支付租金义务等多项合同义务在内的一种法律地位的转让。故租赁权的转让不应根据债权让与的法律规定来判断，而应根据合同债务转让的规定来确认，即债务人将合同义务的全部或部分转移给第三人的，应当经债务人同意。
转租与租赁权的让与区别主要有：其一，从法律性质来分析，转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同，租赁权让与为承租人法律地位的转让，往往表现为租赁债权的转让，实践中往往与营业财产一并转止，往往成立资产及经营权的转让合同关系。故合同性质不同。其二，从当事人之间法律关系分析，转租后转租人仍享有租赁权，并未退出原租赁关系，同时转租人与次承租人之间又产生新的租赁关系，转租人在租赁物上为次承租人设定新的租赁权。而租赁权的让与则不同，在承租人让与租赁权时，承租人于转让租赁权之后，退出租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人。其三，从法律关系的内容分析，转租中，次承租人对于（转租人）支付的是租金，一般分期进行；租赁权让与，受让人对于作为转让人的承租人，一般须一次性给付对价；转租中，两个租赁合同的条件可以不同，租赁权的让与中，受让人承受出让人的地位。
从上述案例分析，乙与丙约定在丙转租的一年中租金由丙直接支付给甲，且乙又将自己承租期间添附的营业财产一并转让，似乎是一种租赁权的让与，但甲与乙之间的租赁合同并未终止，租赁期间并未终结，乙并未从与甲之间的租赁关系中退出，因而，丙没有取代己的地位，丙与乙之间只是转租关系，而不是租赁权让与。但该案的争议问团是，乙、丙之间关于租金支付方式的约定，由于甲的事前认可，是否意味着乙已免除其义务或如二审所认定，是三方的重新约定，故乙可以免除支付租金的义务。笔者认为，一审、二审的认定，是典型的形而上学，是舍本求末，没有从甲、乙、丙之间形成的法律关系去探求适用法律的门径，因而是值得研究商讨的。显然，关于丙将转租房屋的租金支付给甲的约定，只是乙、丙之间转租协议的一个重要条款，这一条款并没有改变该转租协议的性质，作为承租人（转租人）己仍然承担着因丙而应负责的事由所产生的损害向甲（即出租人）负赔偿责任或连带责任，这是一种无过错责任。当丙没有按照转租协议履行向甲支付租金的义务时，乙对此毫无疑问地对甲承担赔偿责任，甲向已行使请求权，自无不当，法院驳回甲的诉讼请求于法无据。
甲是否可径向丙行使租金请求权呢？第一观点认为不能，按照合同相对性原则，甲、丙之间不存在直接的法律关系，丙可以拒绝履行。第二种观点认为，从保护出租人利益出发，加之转租合同对租金有特别约定，故甲可直接向丙行使诉权，这时丙可以成为被告而不是第三人。笔者倾向于第二种观点，因为租金乃租赁合同的核心条款，乙、丙之间的特别约定，使丙负有向甲支付租金的义务，基于这一特别约定，甲自然可以直接向丙行使诉权，此时，丙因这一特别约定而丧失对抗权。
甲是否可以同时向乙、丙行使请求权呢？对此也是有争论的问题，对于普通的转租合同，出租人对次承租人当然不存在租金请求权。但该案中，有人认为甲可以起诉丙的同时，主张己为连带清偿，故丙、乙可同为被告，对丙的请求是基于乙丙之间的特别约定，对乙的请求是基于乙是转租人的地位，故丙、乙可为共同被告。笔者倾向于这一观点。但甲起诉乙的同时能否起诉丙呢？对此笔者持否定态度，当甲选择己起诉之后，他便丧失了同时选择丙的权利，丙在诉讼中的地位便不复产生。因为丙既不可能因为己不履行合同义务而成为被告，更不会因此成为第三人。
争议主张：
转租中是否存在不当得利，实践中颇有争议，理论上也莫衷一是，我国《民法通则》第92条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得不当利益返还受损失的人。”作为债的发生根据之一，不当得利系一项法律事实而非民事法律行为，不当得利之债完全是基于法律的直接规定而非当事人的意思而产生。
转租中是否存在不当得利，传统民法理论毫无疑问持肯定态度，我国《民法通则》第91条“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利……”，该规定一般被视为对转租不得牟利的法律适用原则，曾经产生了无数个转租合同无效的判例。显然，这一明显带有计划经济铬印的祛律规定，今天看来已十分不合时宜。因此，不少省高院以“审判纪要”或座谈会纪要的形式对此作出了修正。这一法律原则，从保护社会经济流转稳定性和计划性出发，保护物的静止安全状态，但显然不符合租赁合同本身内在价值取向，违背了市场经济的基本法则，随着市场经济的发展，这一法律规定在司法实践中必将逐渐地被扬弃。
但转租是否存在不当得利，我们仍然要分别合法转租和不合法转租两种状态下进行考察，先研讨合法转租的情况。
让我们通过具体案例进行剖析。某甲与某已签订一房屋租赁合同，某甲将二室一厅的一套公寓房以年租金4000元的价格租赁给某乙，租赁期5年。2年后，某乙欲转租其中一室，某申同意后，某乙将其中一室转租给某丙，期限三年，年租金4000元。当某甲得知该租金价格后，与某乙商量变更原租赁合同，欲收回一室，租金不变，某乙拒绝。某甲遂向法院起诉，要求已返回国转租而获利部分。对该案处理有二种绝然不同的观点。第一种观点认为，当承租人征得出租人同意将租赁物一部或全部转租于他人时承租人（转租人）取得了对租赁物的处分权，因此，其转租行为对出租人既不构成无权处分，也不造成损害，其转租“渔利”，自然合法合理。第二种观点认为，承租人（转租人）通过转租获取的超过其原租金的一部分利益，应属于不当得利。其理由主要有二，一是出租人是租赁物的原始处分权人，二是转租人可以转租获利，为什么出租人不可以直接通过出租而获利呢？
我认为，第二种观点在理论上是站不住脚的，在实践上是十分有害的。就上述案例，我们可以作出以下分析判断：显。甲、乙之间租赁合同合法有效，对双方有拘束力。2.乙基于该租赁权，对抗甲之变更合同的请求。3.乙在五年的租赁期内因支付租金这一对价，从而获得了甲之二室一厅这一租赁物的占有、使用收益权。4.乙的转租征得了甲的同意。5.乙转租后在获取较高租金的同时。自己也要忍受生活上之不便（因空间缩小了，居住人口增加了）。如果认为甲是租赁物之原始处分权人，就可以不顾合同关系的存在，单方面地去追求利益的话，那么《合同法》规定的人们经济交往中的诚实信用原则、合同严守原则以及禁止权利滥用原则又将如何发挥规范市场主体的作用呢。显然，甲的请求明显违反了上述之原则，特别是违反了禁止权利滥用原则，合同当事人在享受合同约定的权利的同时，也必须履行合同约定的义务，当甲按约收取租金后，他便同时丧失了出租房的占有、使用、收益权，这一权利义务的设定，对甲、乙均有拘束力，不得随意变更，假如法律认可甲的随意变更、势将造成经济生活中利益主体活动的无序性。
乙转租获利的合法性在于，首先他因征得出租方的同意而取得了对租赁物的处分权；其次，该转租行为是基于自身的租债权设定的一个新的租赁权；再次，乙在支付租金的同时获得了对租赁物占有、使用权，基于这二项权利，可为收益权，自无不当之处。假如乙、丙转租造成房屋结构破坏等情况，也自有租赁合同的具体规定加以规范，完全不适用不当得利原则，不构成不当得利之债。我国《合同法》第225条明确规定“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有……。”
不合法转租之获利部分是否构成不当得利。在理论上也还是有争议的，最典型的莫过于王利明先生对这一观点的先后不同认识。王先生目前比较倾向和认同的是对此持肯定观点。他认为“因承租人无权通过转租而获取利益，因而对于承租人的获得扣除了租金部分的剩下的收益部分，可作为不当得利而向出租人返还。”但在80年代末90年代初，王先生的观点正好相反，在其“论返还不当得利责任与侵权责任的竞合”一文中（见《民商法研究》第一辑法律出版社版P552）却主张“值得注意的是，在租赁关系存在期间内，承租人非法转租所获得的收益是否构成不当得利？我们认为并不构成不当得利。既然出租人与承租人之间具有合法的租赁关系，则依据合同规定，承租人支付租金有权对租赁物进行使用收益，出租人对租赁物已不能行使使用收益权能。所以，承租人因违约转租而获取收益，并未致出租人重大损害……不得要求承租人返还不当得利。”该观点与台湾学者王泽鉴先生所持观点有着惊人的一致。王泽鉴先生认为承租人违法转租，非属无权处分行为，且出租人与承租人有租赁契约关系存在，承租人支付对价而为使用收益，出租人对租赁物已无使用收益之权能，故承租人违法转租并未致出租人受损害，从而违法转租原则上应有租赁契约上求其解决，出租人可终止契约或请求债务不履行之损害赔偿。无须藉助于不当得利请求权。
个人转租合同 篇二
房屋拥有者（出租房）
转出租方（以下简称甲方）
受转租方（以下简称乙方）
根据《中华人民共和国合同法》、《深圳市经济特区房屋租赁条例》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其依法承租的房屋转租给乙方使用、收益、由乙方向甲方支付租金等事宜，订立本合同。
一、转租房屋的情况
1-1甲方依法承租的座落于深圳市罗湖区黄贝岭上村3栋403个人普通住宅，经过出租人同意，由甲方将上述承租房屋的部分（全部/部分）即 两室一厅中一室（以下简称该房屋）转租给乙方。该房屋的建筑面积______平方米。
1-2该房屋的共用或合同部位的使用范围、条件的要求；现有装修、附属设施和设备状况，请予以明确如下：_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.
以上作为甲方向乙方交付该房屋和乙方在本合同转租期满向甲方交还该房屋时的验收依据。
二、租赁用途
2-1甲方已向乙方出示该房屋租赁合同。租赁合同中该房屋的用途为______，乙方承诺按租赁合同中所载明的用途使用该房屋。
2-2乙方保证，在转租期间未事先书面通知甲方，并由甲方按租赁合同的约定取得出租人的书面同意以及按规定报经有关部门核准前，不擅自改变该房屋使用用途。
三、转租期限及交付日期
3-1甲、乙双方约定，甲方于＿＿年＿＿月＿＿日前向乙方交付该房屋。转租期为＿＿个月。自＿＿年＿＿月＿＿日起至＿＿年＿＿月＿＿日止。甲方保证该转租期限未超出＿＿＿＿（租赁合同/前一个转租合同）的租期。
3-2转租期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。在租赁合同约定的期限内，乙方需继续承租该房屋的，则应于转租期届满前一个星期内向甲方提出续租要求，经甲方同意后，双方的积极作为（即乙方交纳租金，甲方收纳租金）视为续约，每次续租期限为一个月。
3-3 租赁期限届满，乙方可按本合同3-2的约定向出租人或甲方提出续租要约，在同等条件下，乙方享有优先承租权。
四、租金、支付方式和期限
4-1甲、乙双方约定，该房屋月租金总计为（＿＿币）＿＿＿元。该房屋租金＿＿＿（年/月）内不变。自第＿＿＿（年/月）起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由＿＿＿（甲/乙）双方在补充条款中约定。
4-2乙方支付租金的方式如下：＿＿＿＿＿＿＿。
4-3乙方应于每月______日前向甲方交付租金。
五、押金和其他费用
5-1 乙方接收房屋时，向出租人交付押金650元整，因乙方原因提前（未满三个月）解除合同的，押金不予退还。合同期满后，双方停止续约时，出租人退还押金给乙方。
5-2在房屋转租期间，甲乙双方使用该房屋所发生的水、电等费用由甲方、乙方共同承担。其它有关费用另算。
六、房屋使用要求和维修责任
6-1在转租期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应用时通知甲方；由甲方按租赁合同的约定进行维修。
6-2乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复。乙方拒不维修，甲方或出租人可代为维修，费用由乙方承担。
6-3转租期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态。检查养护时，乙方应予配合。如因乙方阻挠养护、维修而产生的后果，则概由乙方负责。
6-4在转租期间，出租人需要对该房屋进行改建、扩建或装修的，甲方负有告知乙方的义务。具体事宜可由甲、乙双方在条款中另行商定。
6-5乙方需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方，由甲方按租赁合同的约定征得出租人的书面同意，按规定需经有关部门审批的则应报经有关部门核准后方可进行。
七、房屋返还时的状态
7-1乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方或由出租人验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。
八、解除本合同的条例
8-1在转租期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按月租金的2倍向乙方支付违约金。如支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。但下列情况除外：
（一）该房屋占用范围的土地使用权依法提前收回的；
（二）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的或者拆迁的。
（三）该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；
（四）甲方已被告知该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。
8-2甲、乙双方同意，有上述情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
九、转租同意书
根据《深圳市经济特区房屋租赁条例》规定，房屋转租需要经得出租人的书面同意，故本协议出租人表示同意并签字。若甲方未损害房屋设施，符合退还押金的条件，甲方所交纳的押金（两室一厅中一室，押金650元整），出租人予以退还。乙方支付同样数量的押金（650元整），并由出租人出具书面收据。
本合同一式两份。甲乙双方各执一份，具有同等效力。
甲方（签章）
乙方（签章）
年 月 日
个人转租合同 篇三
转租方(以下简称甲方)：_____，身份证号：_____
受转租方(以下简称乙方)：_____，身份证号：_____
甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：
第一条 转租房屋基本情况。
甲方依法承租的坐落于____________________房屋已(书面通知出租人/按房租租赁合同的转租约定/征得房屋出租人书面同意)，由甲方将上述承租房屋(全部/部分)即___________(以下简称该房屋) 转租给乙方，面积______平方米。
第二条 房屋用途。
甲方已向乙方出示该房屋租赁合同。该房屋的用途为________，乙方承诺按租赁合同所载明的用途使用该房屋。
第三条 转租期限。
甲、乙双方约定，转租期为____个月。自____年____月____日起至____年____月____日止。甲方保证该转租期限未超出________(租赁合同/前一个转租合同)的租期。
第四条 租金。
该房屋月租金为(人民币大写)__千__百__拾元整。
租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准；除此之外，转租方不得以任何理由任意调整租金。
第五条 付款方式。
乙方按__支付租金给甲方。
第六条 交付房屋期限。
甲方应于本合同生效之日起__日内，将该房屋交付给乙方。
第七条 甲方对房屋产权的承诺。
甲方保证拥有房屋使用权，提供相应证明。在交易时该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。
第八条 维修养护责任。
正常的房屋大修理费用由甲方承担。
因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并责任赔偿损失。 租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。
第九条 关于房屋租赁期间的有关费用。
在房屋租赁期间，以下费用由甲乙方平均分摊： 1.水、电费；2.气费；
以下费用由甲方支付： 1.物业管理费；
第十条 房屋押金。
甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方(相当于一个月房租的金额)作为押金，即人民币(大写)__________________，合同期满之日，甲方应在乙方结清承租期间使用的水、电、气费用后，将押金退还。
第十一条 租赁期满。
1、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁；
2、租赁期满后，如甲方未明确表示不续租的，则视为同意乙方继续承租；
3、乙方在租用该房合同期满后，如需续租或退租应提前15天向甲方提出，如甲方合同期要收回该房，应提前15天通知乙方。
第十二条 转租、转让和交换
1、在转租期间，乙方再转租房屋须事先通知甲方，并由甲方按租赁合同的约定征得出租人的同意；
2、甲方再转租自己私有使用房屋也须事先通知乙方，并由甲方按租赁合同的约定征得出租人的同意。
第十三条 违约责任。
租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳壹个月租金作为违约金。
第十四条 因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。
第十五条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。
第十六条 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
第十七条 其他约定
(一)出租方为已提供物品如下：
(1)________________________
(2)________________________
(3)________________________
(二)当前的水、电等表状况：
(1)水表现为：__度；(2)电表现为：__度；(3)气表现为：__度。
第十八条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方可向人民法院。
第十九条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效，一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。
甲方(签章)：_____ 乙方(签章)：_____ 电话： 电话：
账号：
个人转租合同 篇四
摘 要：伴随着房屋中介市场的发展和以转租为生的“二房东”的出现，“转租”成为我国房屋租赁市场的一个普遍现象，并且产生了很多的纠纷和矛盾，对社会秩序的维护和稳定形成了很大的影响。特别是在擅自转租的情况下，次承租人处于转租关系的薄弱环节，究其原因，与擅自转租的房屋合同的效力问题关系莫大，因此应当通过确定擅自转租房屋合同的合法性来保护次承租人的合法权益。
关键词：擅自转租；擅自转租合同的效力；擅自转租合同有效
一、问题的提出
关于擅自转租的房屋合同的效力问题，在我国司法实践之中的判决的分歧由来已久，笔者将通过介绍基于同一事实的两个诉讼引出这一问题。
基本案情：2002年4月21日，傅某将一间车库出租给骆某作营业房。骆某承租后，对车库进行了装潢，改变了车库的功能。2003年5月25日，骆某未经傅某同意，将该车库转租给了汪某开服装店。2004年2月29日，金某因经营所需，向汪某转租了该车库，双方订有《房屋转租协议》1份，约定租期和租金支付方式以被告与原房东所订协议为准。协议签订后，金某按约向汪某支付了转让费。2004年6月7日，房东傅某的委托人王意国口头通知金某出屋，同年7月8日，傅某以转租未经其同意为由，书面通知金某出屋。
案例一
一审：因双方协商未成，金某向浙江省绍兴市越城区人民法院，要求确认与汪某签订的《房屋转租协议》无效，判令汪某返还其支付的转让费29000元及押金1000元。越城法院经审理判决：一、原告金某与被告汪某于2004年2月29日签订的《房屋转租协议》无效；二、被告汪某应于本判决生效之日起十日内将收取的转让费36000元和押金1000元返还给原告金某。
二审：汪某不服一审判决，向浙江省绍兴市中级人民法院提出上诉。二审中，经法院主持调解，双方达成如下协议：一、被上诉人金某与上诉人汪某于2004年2月29日签订的《房屋转租协议》无效；二、上诉人汪某返还被上诉人金某转让费36000元和押金1000元。
案例二
一审：2005年8月7日，汪某向越城法院要求确认双方于2003年5月25日签订的《房屋转租协议》和《附加协议》无效，并判令骆某返还转让费23123元、押金1000元。判决：一、原告汪某与被告骆某于2003年5月25日签订的《房屋转租协议》和《附加协议》无效；二、被告骆某应于本判决生效之日起十日内将收取的转让费23123元、押金1000元返还给原告汪某。
二审：骆某不服一审判决，向绍兴中院提起上诉。绍兴中院在二审中又查明：案外人金某从被上诉人处转租之车库已于2005年5月30日归还所有权人傅某。绍兴中院经审理判决：一、撤销绍兴市越城区人民法院（2005）越民一初字第2151号民事判决；二、驳回汪某的诉讼请求。
再审：在第二个案件作出终审判决后，汪某就第一个案件向绍兴中院申请再审，绍兴中院裁定第一个案件进行再审，主要理由是：一、合同效力是法律对当事人达成的合意的一种价值评判，应由法院认定，而不属于当事人自由协商的范围，该案在调解书主文中对合同效力进行确认不当；二、该案与第二个案件在法律适用上不统一。绍兴中院经再审改判驳回金某的诉讼请求。
一个车库经过两次转租牵涉到四个当事人，最后产生了两次和一次申请再审，这两个案例将目前司法实践中关于房屋转租合同效力的争议完全体现出来。
二、非法转租合同概述
（一）房屋转租的概念
根据我国台湾学者的定义：“称转租者，乃承租人将租赁物之全部或一部复出租于第三人（次承租人），供其使用、收益，第三人则支付租金，而承租人（转租人）本身并不脱离原租赁关系之谓也。”将这一转租概念的外延加以限制，房屋转租是指承租人将租赁的房屋出租给第三人使用收益，而承租人不退出租赁关系的行为。
（二）房屋转租关系的当事人
房屋转租关系总共涉及到三方当事人：出租人，承租人（转租人）以及次承租人，他们三者之间又是相互联系的。其中出租人和承租人之间签订的是原始的房屋租赁合同，这个合同也构成了房屋转租关系的基础；承租人和次承租人之间后来签订了房屋转租合同，最终形成了转租的法律关系。我们都知道合同具有独立性和相对性，因此房屋租赁合同和房屋转租合同之间彼此独立，分别在出租人和承租人以及承租人和次承租人之间发生效力。但是由于转租合同的特殊性质，二者之间有一定关联。根据《中华人民共和国房屋租赁办法》的规定转租合同的标的物就是原租赁合同标的物的全部或者部分；除转租双方另有约定外，转租合同的到期日受原租赁合同到期日的限制。并且，如果没有特殊的约定，转租双方当事人约定的权利义务，原则上不得超越原租赁合同约定的范围。简而言之，三个当事人和两个合同，构成了房屋转租法律关系的五个基本要素。
（三）房屋转租须经出租人同意原则的比较法分析
由于转租直接关系到出租人的利益，不同国家和地区立法中，根据承租人进行转租自主程度的不同，大致可以区分为三类：一类是自由主义（或称放任主义）模式，认为转租乃承租人的权利，如无禁止性约定，承租人原则上可以转租。法国民法典、奥地利民法典即采用这种模式。一类是限制主义模式，即规定非经出租人同意，承租人不得转租。德国民法典、日本民法典即采此见解。还有一类是区分主义模式，区分主义立法模式的做法是根据租赁物的类型的不同适用不同的转租制度。如租赁物为不动产，不论出租人是否同意，承租人均有权转租。如标的物为动产，则对转租加以限制，未经出租人同意，不得转租。意大利民法典、俄罗斯民法典、我国台湾地区民法典均采用此种模式。根据我国《合同法》第二百二十四条第一款法条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”和《城市房屋租赁管理办法》第二十七条的规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”可见，我国立法明显系采限制主义模式。
（四），我国的非法转租
根据我国法律，转租按照是否经过出租人的同意可以分为合法转租和非法转租即擅自转租两类。《合同法》第二百二十四条规定：合法转租后，原租赁合同继续有效，承租人对次承租人毁损租赁物的行为负责。因此经过出租人明示或者默示的同意，承租人可以将房屋转租，此时承租人和次承租人之间的转租合同有效。那么如果出租人表示不同意转租或者在出租人不知情的情况下，房屋转租合同的效力如何呢？《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租赁管理办法》第三十二条亦规定，“未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可以处以罚款。”由这两个法条可以看出，我国《合同法》并未明确规定擅自转租房屋合同的效力问题，而《城市房屋租赁管理办法》出于审判效率的考虑，将擅自转租的房屋合同认定为无效。但是由于《城市房屋租赁管理办法》的法律效力低于《合同法》，而其中涉及的法理观点，也不为多数法官认同，所以司法实践之中并没有完全严格依照此办法判案。
三、擅自转租合同的效力认定
（一）学界对于擅自转租合同效力认定的三种不同观点
1.合同无效说。有学者认为非法转租合同应属无效合同。根据前文所述《合同法》第二百二十四条和《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定未经出租人同意的擅自转租违反了法律规定，因此合同无效，并且转租人由于违反了相关的行政规定，甚至有可能面临行政处罚。《城市房屋租赁管理办法》第三十二条将两者定为主从合同关系，主合同终止，从合同自然随之终止。
2.效力待定说。认为擅自转租合同是效力待定的合同的学者认为根据《合同法》五十一条的规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。非法处分他人财产的行为是效力待定的行为，如果出租人事后追认或者转租人获得了房屋的处分权，那么合同有效，反之合同则无效。因此，转租合同效力待定。
3.合同有效说。持该观点的学者的理由主要是承租人（转租人）与次承租人所签订的转租合同属于负担行为，自双方达成合意之时即成立生效。擅自转租订立的转租合同，也不属于《合同法》第51条所规定的效力待定的情形。租赁合同的实质在于出租人通过合同向承租人让与租赁物的使用价值，以供其使用收益，无关乎所有权的归属问题。由此可见，租赁合同的内容并不涉及财产权的处分，因而擅自转租行为，并不属于无处分权的人处分他人财产的行为，所以擅自转租合同也不因为是无权处分行为而效力待定。
（二）认定非法转租合同有效的法理基础
笔者认为，在认定非法转租合同的效力之时，应当采用合同有效说。
1.对于学者依照我国目前的法律法规认定擅自转租合同是无效合同的做法不予赞同。
我国《合同法》作为调整合同法律关系的部门法，并没有明确规定擅自转租的合同是无效合同，即使是许多学者引用的第二百二十四条，也仅仅是规定了当发生擅自转租的情形之时，出租人享有解除权，但是这个解除权针对的是原始的房屋租赁合同，而不能涉及后成立的转租合同。当然也有人会说，如果原始的租赁合同被解除了，那么依附于原合同的转租合同当然随之无效。如前文所述，合同具有独立性，转租合同和租赁合同之间并不存在依附关系，是相互独立的，所以即使租赁合同被出租人解除，转租合同依然因为独立成立的继续有效。还有的法官在审判案件之时，严格按照《城市房屋租赁管理办法》第三十二条的规定，认定擅自转租合同是无效的行为，其实不然。这个法条成立的基础在于将擅自转租合同和原始的租赁合同认定为主从合同的关系，这样的出发点就是和一般的法学常理相左的，立法者的初衷仅仅是想通过立法将审判的程序简化统一，却忽略了民事法律的原理。此外，该办法的性质实际上是一项行政立法，对于行政法规是否可以认定合同是否有效，笔者不予苟同。并且，合同法第五十二条明确规定了合同无效的五种情形，而非法转租的合同并不属于这五种情形之一，因为此也不能判定非法转租合同的无效。
2.关于转租行为的性质的界定仍存在不同观点。
根据德国和我国台湾的学者的观点，租赁行为是一种负担行为，而不是处分行为。因为租赁行为不涉及处分财产，所以租赁合同的成立不要求出租人享有对租赁物的所有权。王泽鉴先生曾提及“租赁行为系负担行为：买卖及租赁均属于所谓之负担行为，又称债权行为或债务行为，与之应严予区别者，系直接引起权利变动之处分行为（物权行为及准物权行为）。”“出租他人之物，其租赁契约之生效所以不因出租人无所有权而受影响，乃是因为租赁契约系负担行为，处分行为并不包括负担行为在内，与租赁契约系以物之使用收益为内容，而非在于转移租赁物之所有权。要言之，出租他人之物，其契约之有效，均不以负担义务者对标的物有处分权为要件。何则？其理由无他，乃此等契约均属负担行为（债权行为、债务行为）非属处分行为也。”主张非法转租合同有效说的学者，从物权行为主义学说出发，采用外国和台湾学者的观点，认为转租作为一种实质仍为租赁的行为，不是一种处分财产行为而是负担行为，因此不能形成无权处分。
主张效力待定说的学者，并不是从合同有效说学者的对立面出发，认为转租合同是一种物权行为，而是认为但是我国不采用物权行为主义的模式，也不承认有关负担行为和处分行为的划分。我国的物权行为和债权行为是相结合的，法律上无权处分中的“处分”采用的是广义上的处分。各种能够导致财产权利的设定和转移的行为，无论是处分他人的财产所有权，还是非法出租和擅自转租以及在他人财产之上擅自设定质押等，都是对财产所做的一种处置，都可以认为是一种法律上的处分。转租是一种广义上的处分行为，并且因为其涉及到擅自处分出租人对于房屋所有权中的占有使用的权能，所以是一种无权处分行为。
3.结论
笔者认为，转租行为的性质界定不影响转租合同的效力认定，非法转租合同的性质应当是合法有效的。
如果按照物权行为主义说，将转租行为界定为负担行为，那么转租合同无论是否经过出租人的同意，都在合同签订之时生效，非法转租合同亦是有效的，在此不予赘述。
如果根据效力待定说的学者的观点，认为转租合同是一种广义之上的无权处分行为，所以要确认非法转租合同的效力，也就是确定无权处分行为的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无权处分合同是效力待定的合同，但是这一法律条文的存在，一直以来都饱受质疑。按照《合同法》第五十一条规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此有人认为，根据反面解释规则，无权处分的人处分他人财产，没有经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同就应当无效。综合这两点得出了无权处分合同是效力待定的合同的结论。《合同法》第五十一条的规定出发点是为了保护物权人的合法权益，维护物权的完整不受破坏，但是认定无权处分合同有效就会对这种保护造成破坏吗？笔者认为不然。第五十一条的规定，旨在强调在签订买卖合同之际，出卖人应当对于标的物享有处分权，但是也没有明确认定在出卖人没有标的物的所有权或者事后没有追认的情况下，无权处分合同是无效的。在2012年最高人民法院颁布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”给予了《合同法》第五十一条以补充，同时也重申了无权处分行为发生后，签订的无权处分合同仍然是有效的。如果将擅自转租行为列为无权处分行为，显然擅自转租合同也是有效的。
因此，笔者认为，无论擅自转租行为是负担行为还是广泛意义上的无权处分行为，都应该认定擅自转租合同的有效性。
四、结语
非法转租的行为在我国租赁市场繁荣发展的今天，成为十分普遍的现象，但是对于擅自转租合同的性质，我国立法之上仍然是漏洞，学界三种观点各持己见，造成了司法实践之中的混乱，笔者通过此篇拙作论述了个人对于应当认定擅自转租合同有效的理由，并且认为认定此类合同的合法有效具有十分深远的意义。首先，认定擅自转租合同的有效性是对处于最弱势地位的次承租人的一种保护。其次，承认擅自转租的有效性具有一定的经济意义。王泽鉴先生认为，私法上有两个原则：自由和效率。市场经济的发展必然要求以最小的成本达到资源的最优配置。转租作为配置市场资源的一种手段，应当加以鼓励和引导。因此，确定擅自转租房屋合同的有效性是十分必要的。（作者单位：中南财经政法大学）
参考文献：
[1] 黄立主编。民法债编各论（上）[M].北京：中国政法大学出版社，2003.
[2] 王利明。民商法研究（第5辑）[M].北京：法律出版社，2001.
[3] 王利明。民法[M].北京：中国人民大学出版社，2000.
[4] 王泽鉴。民法学说与判例研究（第五册）[M].北京：北京大学出版社，2009.
个人转租合同 篇五
柳师傅和妻子是内地某市国有企业职工，前两年，夫妻双双下岗，生活一下子没了着落。
柳师傅上有老下有小，生活的重担压得他喘不过气来。他与妻子商量今后的生计，决定夫妻到某沿海城市打工。
1998年年初，柳师傅携妻子来到某沿海城市。初来乍到，经人介绍，柳师傅租了一处私房，与房主达成协议，租用房主的私房两间，租金每月300元，租期为一年，双方还到房管部门办理了登记手续。
他们夫妻都在一家电器厂上班，希望以后能多挣点钱。可是没过几个月，电器厂以效益不好为由，裁减了部分员工，柳师傅的妻子被裁了下来，只好回老家。
妻子走后，柳师傅觉得自己一个人住两间房太浪费，而租期又没到，于是将其中一间以每月两百元的价格租给了同厂的同乡。一来节省开支，二来也有个伴儿。
没过多久，房主得知了此事，大为恼火，对柳师傅说要收回房屋，还要他赔偿损失。
根据我国《城市房屋租赁管理办法》的规定，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人，出租人可以从转租中获得收益。合同法第二百二十四条规定：“ 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
由此，可以看出，房屋转租，应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并按规定办理登记备案手续。也就是说，房屋转租须具备三个条件：（1）征得出租人的同意；（2）转租须签订合同，并办理登记备案手续；（3）转租的最后期限应在租赁期限内。其中征得出租人同意是前提条件，转租是对原出租人房屋的处分，只有征得出租人同意，其行为才有效。
本案中的柳师傅未经房主同意，擅自将房屋转租他人，违反了有关法律的规定，出租人有权终止合同，收回房屋。如因此遭受损失的，可以要求承租人赔偿。
个人转租合同 篇六
一、本合同适用于本市行政区域范围内的房屋(包括公有房屋)出租后，承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。
二、本合同签订前，双方当事人应当按《*市房屋租赁条例》及实在施意见的规定，相互交验有关证件，如：房屋租赁合同登记备案证实、出租人同意转租的书面证实或租赁合同约定可以转租的条款和双方当事人的身份证等。其中，将承租房屋转租给外来活动职员，转租人应出示公安部分发放的《房屋租赁治安许可证》。
三、本合同签订后的15日内，应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心或农场系统受理处办理房屋转租合同登记备案证实。以保护双方当事人的利益，不办理登记备案，不得对抗第三人。
四、凡当事人一方要求登记备案，另一方不予配合的，要求登记备案的一方可持本合同，有效身份证实等有关文件办理登记备案。
五、本合同文本系市房是资源局和*市工商局根据《*市房屋租赁条例》制定的示范文本。其合同条款均为提示性条款，供转租双方当事人约定采用。本合同中的未尽事宜，可由双方当事人协商一致后，订立补充条款予以明确。
六、本合同文本可向房屋所在地区、县房地产交易中心或农场系统受理处购取。双方当事人使用本合同前应仔细阅读，认真了解各条款内容。如有不明确的，可向各区、县房地产治理部分或房地产交易中心询问。
七、本合同为示范文本，供当事人参照使用。
八、本合同的租赁关系由经纪机构或居间的，则租赁当事人应当要求经纪机构和经纪人在本合同的最后页签字、盖章。
---------------------------------------------------------------------
*市房屋转租合同(合同编号：)
合同双方当事人：
转租方(甲方):
受转租方(乙方):
根据《中华人民共和国合同法》、《*市房屋租赁条例》的规定，甲、乙双方在同等、自愿、公平和老实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其依法承租的房屋转租给乙方使用、收益、由乙方向甲方支付租金等事宜、订立本合同。
一、转租房屋的情况
1-1甲方依法承租的座落于____(区/县)____路____弄(新村)__号__室的____(公有居住/非公有居住)房屋已(书面告知公房出租人/按房屋租赁合同的转租约定/征得房屋出租人书面同意),由甲方将上述承租房屋____(全部/部分)即__号__室(以下简称该房屋)转租给乙方。该房屋的建筑面积____平方米。该房屋平面图见本合同附件(一)。
1-2该房屋的共用或合同部位的使用范围、条件的要求；现有装修、附属设施和设备状况，由甲、乙双方在本合同附件(二)、(三)中予以明确。甲、乙双方同意附件(二)、(三)作为甲方向乙方交付该房屋和乙方在本合同转租期满向甲方交还该房屋时的验收依据。
二、租赁用途
2-1甲方已向乙方出示该房屋____(租赁合同登记备案证实/租用公房赁证)(编号____)。该房屋的用途为____,乙方承诺按____(租赁合同登记备案证实/租用公房凭证)所载明的用途使用该房屋。
2-2乙方保证，在转租期间未事先书面通知甲方，并由甲方按租赁合同的约定取得出租人的书面同意以及按规定报经有关部分核准前，不擅自改变该房屋使用用途。
三、转租期限及交付日期
3-1甲、乙双方约定，甲方于__年__月__日前向乙方交付该房屋。转租期为__个月。自__年__月__日起至__年__月__日止。甲方保证该转租期限未超出____(租赁合同/前一个转租合同)的租期。
3-2转租期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。在租赁合同约定的期限内，乙方需继续承租该房屋的，则应于转租期届满前__个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订转租合同。
四、租金、支付方式和期限
4-1甲、乙双方约定，该房屋逐日每平方米建筑面积租金为(__币)___元，月租金总计为(__币)___元。(大写：___万___千___百___拾___元___角整)。该房屋租金___(年/月)内不变。自第___(年/月)起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由___(甲/乙)双方在补充条款中约定。
4-2乙方应于每月___日前向甲方交付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的__%支付违约金。
4-3乙方支付租金的方式如下：_________________________。
五、其它用度
5-1在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业治理、____等用度由____(甲方/乙方)承担。其它有关用度，均由____(甲方/乙方)承担。
5-2乙方负责支付的一述用度，计算或分摊办法、支付方式和时间：_______________________________________。
六、房屋使用要求和维修责任
6-1在转租期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应用时通知甲方；由甲方按租赁合同的约定，在接到乙方通知后的___日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修用度由甲方负责承担。
6-2乙方应公道使用并爱护房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不公道使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复。乙方拒不维修，甲方或出租人可代为维修，用度由乙方承担。
6-3转租期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态。甲方或出租人要对该房屋进行检查、养护的，应提前__日通知乙方。检查养护时，乙方应予配合。如因乙方阻挠养护、维修而产生的后果，则概由乙方负责。
6-4在转租期间，出租人需要对该房屋进行改建、扩建或装修的，甲方负有告知乙方的义务。具体事宜可由甲、乙双方在条款中另行约定。
6-5乙方需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方，由甲方按租赁合同的约定征得出租人的书面同意，按规定需经有关部分审批的则应报经有关部分核准后方可进行。
七、房屋返还时的状态
7-1除甲方同意乙方续租外、乙方应在本合同的租期届满后的__日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按(__币)____元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费。
7-2乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的用度，方可办理退租手续。
八、转租、转让和交换
8-1在转租期间，乙方再转租房屋须事先书面通知甲方，并由甲方按租赁合同的约定征得出租人的书面同意。
8-2乙方向甲方承诺，在转租期间不将该房屋承租权转让给他人或与他人承租的房屋交换使用。
九、解除本合同的条例
9-1在转租期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按月租金的__倍向乙方支付违约金。如支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。但下列情况除外：
(一)该房屋占用范围的土地使用权依法提前收回的；
(二)该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的或者拆迁的。