置业公司年度工作总结
今年以来，受疫情的影响，公司业务开拓面临一定困难，全年租赁收入大幅下降，人工成本及防疫采购等支出明显增加，但公司整体运行稳定，全体职工立足本职，尽职尽责，全力筑牢防疫防控安全底线，积极推进拓展市场营销、优化经营模式、提升服务质量、树立品牌形象等重点工作任务。现将公司今年主要工作开展情况汇报如下：
第一部分 2020年度重点工作回顾
【预估】2020年，公司累计实现营业收入10700.3万元,累计发生营业总成本13166.1万元，累计发生营业成本9617.5万元，管理费用3445.8万元，剔除考核调整因素后，全年实现利润总额-1297.0万元。
一、全力抓好疫情防控
公司按照集团和上海中远海运关于做好防疫防控工作总体部署要求，结合现有资产、物业、餐饮等各业务板块实际情况，第一时间启动防疫防控应急预案和常态化疫情防控预案，积极落实防疫防控措施，统筹推进疫情防控和生产经营工作。
一是春节期间，公司在上级单位及业主的支持下，各项目管理部、小区物业人员坚守岗位，战斗在防疫抗议最前线，根据现场防疫防控工作要求，迅速募集、采购防疫物资，做好现场消毒杀菌、人车出入登记及设备设施运行等工作，认真履行物业管理职责，得到了业主的一致好评。
二是充分发挥内部资源协同效益，在防疫防控的关键时期，积极支援兄弟单位口罩、消毒用品等防疫物资，及时救急，解决疫情防控特殊时期防疫物资紧缺的燃眉之急。
三是加强人员流动管控，春节期间，对外出返沪职工信息进行登记，严格执行每日疫情动态情况报告制度，及时跟踪完善，防止疫情输入；在常态化疫情防控期间，公司进一步明确人员外出请假审批流程，动态掌握职工健康情况，并充分利用微信群、公众号、企业门户网站等各种途径，广泛深入开展常态化形势下新冠疫情防治知识宣教，在公司内推动形成积极、科学应对疫情防控的氛围。
四是制定印发公司常态化疫情防控预案，规范防疫物资使用管理，按要求采购配备防疫物资，安排专人做好台账记录，确保物资使用情况清晰，认真有序地做好常态化新型冠状病毒疫情的防控工作。【截止目前】2020年共计投入防疫防控成本约100万元，其中防疫物资约35.1万元，疫情期间增加保安、保洁、客服、装潢工程人员等人工费用约64.9万元。
二、推进全面深化改革
一是优化组织机构设置，为实现“组织去臃肿、人员去富裕、经营去僵化、管理去粗放”战略目标，将资产、物业、餐饮、装潢等各业务板块进行整合，原九部一中心缩减到七部一中心。此次机构调整是公司作为传统企业向多元化企业管理的过渡，重点体现企业创效本质，突出内部管理与外部拓展两个方面，夯实市场开拓力量，提高协同效应，完成公司管理升级、产业升级、品牌升级。
二是强化绩效激励开拓。通过对公司发展目标的分解、关键业绩指标的考核，激励员工持续改进业绩，提升工作效率，坚持从可操作性与实用性出发，开展试运全员绩效考核办法，并以市场化为导向，制订了公司市场开拓奖励办法，在进一步强化企业制度化、流程化建设，规避企业经营风险的同时，提升公司全员营销理念，充分挖掘潜在市场，增加企业新的经济增长点。
三是完善内部退养机制。结合公司实际情况和员工需求，本着公平、公正、合理原则，在经过多次成本核算和听取职工意见后，修订了公司员工内部退养管理办法。自去年退养办法推出以来，公司已有22名职工完成退养手续办理（另有2名职工正在申请办理中），下阶段公司将继续加大制度的宣贯工作。
三、积极推动重点业务
（一）市场开拓方面
由于公司缺乏危机意识和市场竞争意识，导致自2019年以来，公司相继丢失3个业务项目，从而影响了2020年整体收入。今年，公司针对“痛点”查找原因，努力补救，同时鼓励实施全员营销策略，进一步强化市场理念，探索推进国有体制与市场机制的嫁接融合。
一是加强海运大楼、海运大厦、海厦旅馆、雁荡宾馆等不动产的营销推广前期准备，调研排摸不动产可经营范围，充分掌握不动产实际价值和市场走向，收集、建立意向客户数据，进行逐户对接，并根据疫情影响，调整待开发优质资产的盘活方案。
①在上海中远海运置业运营部的指导下，成立海运大楼（东大名路700号）营销开发领导小组和工作小组，制定相关营销开发启动方案，有序推进大楼营销开发工作。
②做好海运大厦、海厦旅馆整体招租项目，配合第三方公司认真开展项目的投标工作。今年9月，完成海厦旅馆租赁合同签订工作（租期10年，合同总金额3292.5万元）；海运大厦租赁事项已完成公开招标，因中标方以办理资质困难为由退标，目前正在按照相关程序履行后续工作，公司将持续做好跟进，开展招商工作。
③开展雁荡宾馆、海运影都和赵家宅等不动产推广工作，梳理相关营业证照、经营许可等内容，积极挖掘潜在客户，了解意向客户真实意愿，并派员陪同至现场进行看样10余次。
二是积极发挥集团内部协同效应，加强与中远海运资产公司沟通合作，自4月起，公司作为前期物业正式进驻海尚智慧广场项目，并派驻专员现场管理办公，方便开展协调沟通工作，为后续顺利承接夯实基础。从前期现场勘察到明确进场，公司积极熟悉并参与整体物业的验收、交接工作，同时按照业主要求，制定全面的服务方案，全力做好物业进驻准备工作。
三是对公司资产、物业、餐饮、装潢等各业务板块相关客户进行梳理、汇总，按照项目品类、客户重要程度进行分析、排列，对潜在客户和合同客户的相关信息同步进行分类汇总，目前已有105家客户单位纳入公司客户信息库。此外，针对公司不动产租赁项目，就重点客户的法人股东、营业执照、司法风险等信息专项建立了客户风险评估库。
四是公司积极开展外部市场化项目投标工作，参与了部队物业社会化保障项目、政府部门相关物业管理服务项目等投标工作，为后续投标工作积累实战经验。
（二）资产盘活方面
一是以“合规化、市场化”为目标，细分所有待开发优质资产，分类分批推广营销，大力提升收益。今年公司完成了中山东一路八弄、扬州路房产整体租赁以及安国路、柳营路等空置房产租赁工作，【截止10月】不含整体租赁项目，公司租赁面积为31890平方米（含秦皇岛房产），空置面积733.38平方米（剔除自用、待动迁房屋面积），空置率2.2%，较2019年同期空置率4.2%相比降幅达50%，【截至10月底】，收益约3115.6万元，今年对20户符合经营性房产房租减免政策的承租户，共计减免总金额约1222万元，【预计】至2020年年底，租赁收益可达4003万元（剔除减免金额）。
二是根据托管单位要求，全力做好湖北路20号4楼及13楼8套房屋的处置工作，比评估价溢价8.25%，共计溢价406.7万元。
（三）物业、餐饮、装潢方面
一是紧密围绕“退居进商”策略，做好盈利前景黯淡的居住物业板块全盘退出工作，今年3月底公司完成了东安一村小区物业管理退出事项，目前茶陵路159弄小区物业服务合同将于明年1月到期后拟不再续约，退出事宜正在有序推进中。
二是防疫防控期间，加强餐饮原材料、就餐过程管控，按照食品监督管理局要求，采取提前采购方式，严把原材料审核关；实行餐前餐后消毒，设立人员间隔栏，错时错峰分散就餐，避免聚集性就餐。
三是在积极落实防疫防控措施的前提下，顺利完成高阳路147号3楼精简化装修工程、巨洋大厦13楼简装工程、滇池路100号3楼整修工程、社保中心延安路办公室装修工程、海技塘沽路309号办公楼装修工程、污水厂消警宿舍楼改造工程及综合楼一期改造等工程项目，【预估】今年装潢业务合同约定收入为255万元。
四、树立公司品牌形象
一是经上海中远海运批准，公司于今年8月正式更名为“上海中远海运资产经营管理有限公司”，进一步明确公司在新形势下的功能定位、业务布局和发展愿景。公司将以更名为契机，积极探索符合形势变化和工作要求的发展模式，切实发挥好公司在上海中远海运发展规划中的压舱石作用。
二是中远海运大厦项目部申报成功上海市物业管理优秀示范项目，年初自公司筹备创市优工作小组以来，围绕“学对标，找差距，抓落实，强管理”方针，顶住防疫防控压力，积极开展部署，通过对标学习、强化管理、落实整改等环节，认真梳理整改服务内容共计75处，整改率达100%。今年9月，中远海运大厦项目部正式获得“2020年度上海市物业管理优秀示范项目”荣誉称号，进一步提升公司行业竞争力和品牌形象。
三是成山路项目部荣获浦东新区机管局物业服务“流动红旗”称号，今年以来，项目点在严峻的防疫抗疫形势下，按照区机管局相关作业标准及管理要求，第一时间对照标准找差距，重点加大对设备、设施节能降耗、工作态度、工作标准及服务技能等方面的管理监督力度，认真落实物业服务保障工作，得到了区机关局领导的肯定和鼓励。今年9月，该项目部因协助来访客户找回遗失物品收到了来访客户表扬信。
四是坚持疫情防控和服务保障“两手抓、两手硬”，积极参与第三届进博会期间总部大厦重要外事服务、防疫工作、安保值守、设备巡查、环境卫生等方面的服务工作，制定相关应急预案，配合集团总部做好在第三届进博会召开期间各项外事接待工作，并派员参加进博会现场服务，进一步打响公司物业服务品牌。
五、加强企业内部管理
一是提质增效工作方面，按照上海中远海运关于提质增效工作的相关要求，公司成立提质增效专项行动工作组，制订行动方案及任务分解，推进工作落实，同时建立“两金压降”联动机制，积极开展税务优惠申报，做好历年坏账核销，加强对民企清欠管理等工作，确保顺利完成今年“两金压降”工作任务，提升资产运营效率。
二是规章制度建设方面，根据公司组织架构的实际情况，建立、健全公司各项管理制度，强化制度宣贯，将制度执行情况纳入月度和年度考核，构建规章制度动态评估机制，对已经不适用的制度进行更新，【截止至今日】公司共计新增、修订制度16项。今年10月，公司完成职业健康体系的转版工作，顺利通过2020年质量、安全、职业健康三标合一管理体系贯标审核。
三是规范合同管理方面，自今年4月份起，公司修订发布《合同管理办法》，并以教学视频的形式开展制度宣贯，重点明确了合同签订、合同履行、合同归档环节的合规要求，督促各部门及时规范完成合同签订及履行工作。同时，为规范经营业务合同的签订，充实完善公司范式合同文本库，【截止至今日】今年拟新增10个范式合同，目前已制定发布《空调维修保养合同》等4个范式合同。
四是集中采购工作方面，自今年4月起，根据集采中心放开公司自行采购范围的相关要求，在上级集采中心的指导下，公司进一步完善采购管理，制定了相应制度及工作流程，梳理采购决策权限，完成相关资源配置，【截至10月底】，公司共计开展采购180次，金额2248.78万元，其中集采平台92.42万元；开展竞争性谈判6次，共计232.17万元；开展询比价40次，共计1898.43万元；开展单一来源采购10次，共计25.76万元，有效降低成本19.50万元。
五是信息化建设方面，早在2018年7月，公司已在置业板块建设方面推行BIM置业管理系统（以下简称“BIM系统”），借助信息技术，践行“数字赋能、智慧管理”理念。今年，在上海中远海运信息管理部的大力支持与帮助下，完成了BIM系统的正式上线，并实现外聘人员招聘、调动、离职管理及财务开票收款流程等多项模块同步运行。【截至10月底】，系统使用人数达77人，流程发起量960条。目前BIM改造业财一体化项目中系统主体功能基本开发完毕，今年具体沟通确认了SAP接口需求及数据，计划年底完成SAP对接开发联调测试；OA接口开发也在同步进行中，计划年底年初完成整体开发实施工作，并于明年正式上线试运行。
六是安全生产管理方面，今年以来，公司认真按照市安委会以及集团等相关工作部署，进一步深化安全生产的主体责任，把握好防抗疫情和安全生产之间的关系，提高政治站位，层层传导压力，坚持“稳、准、细、严、狠”，全力确保节庆长假及“进博会”期间公司安全稳定。【截至目前】，公司共计开展防止消防隐患、高空坠物等各类安全检查80次，检查项目点150处，发现隐患85个，提出整改建议186条，开具整改通知书11份，组织安全教育培训9次，参加培训人数共计534人，举办应急演练12场，参加演练人员共计199人，上述所有查出的各类安全隐患已按要求逐步完成整改，并做好整改落实情况的跟踪，确保安全管理闭环。
六、党风廉政建设方面
今年公司坚持以“围绕中心，服务大局”为目标，以习近平新时代中国特色社会主义思想为引领，认真学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大、十九届五中全会精神及第三届进博会主旨讲话精神，深入开展“四史”学习教育及《习近平谈治国理政》第三卷学习教育。
一是主动做好维稳排查和矛盾化解工作。在公司组织机构调整期间，做好公司形势任务宣传工作，确保干部职工队伍稳定，促使各项工作不断不乱。
二是做好退休党员组织关系转接工作。在上海中远海运党委的关心和指导下，完成退休党员组织关系转出7人（剩余1名退休党员正在办理过程中）。
三是推进公司党管武装建设。在集团人民武装部的支持下，筹建公司民兵应急响应分队并组织集中训练，顺利举办纪念建军93周年暨民兵应急响应分队授旗仪式。
四是根据巡视反馈意见整改工作要求，公司党委制定整改工作措施24项，完成限期整改任务9项，建立长效机制以及完善有关制度13项；各党支部、各部门、中心落实巡察反馈情况整改，完成整改任务15项；组织开展“六项检查”排查工作，妥善处理特殊关联企业情况，防范廉洁风险；对海运物业、海运资产、海运服务、海运客服四家单位2016年至今共15项审计项目建立整改台账，共涉及问题数159个，完成核销137个，剩余22个审计问题，按照新机构各部室的职能，将整改任务再次分解，责任到部门。
2020年有了一些收获，但还远远不够。要发展、要进步，必须看到短板、看到不足。对于短板和不足的清醒认识，实际上也就成了新目标设定和努力方向的基本依据：
从形势任务的要求和公司现有基础的对比上看，短板主要体现在三大方面的窘境：一是主业转换困难，产业基础薄弱；二是人才队伍配置与业务发展矛盾突出，总量不足，结构失衡；三是市场意识不强、经营机制不活。其中第三点主要是由于公司经历多次重组，人员结构相对复杂，平均年龄偏大，市场观念薄弱，成本意识、盈利意识、投入产出意识尚需提高。