关于我县物业管理工作的调研报告
根据《XXX住屋和城乡建设局关于开展物业管理工作调研的通知》（XXX函〔XX〕X号）文件要求，我局组织对我县物业管理工作进行了调研，现将具体调研情况报告如下：
一、城市住宅小区数量和面积
我县共有住宅小区X家，总面积为X万平方米。
二、实行物业管理的住宅小区数量和面积
专业化物业管理的住宅小区有X家，面积为X万平方米；街道社区托管住宅小区有X家，面积为X万平方米；单位自管住宅小区有X家，面积为X万平方米。
三、未实行物业管理小区的管理情况和费用来源
未实行物业管理的小区有单位自管和街道社区托管。其中，X家属院由单位自管；其余X栋单栋楼房均由街道社区托管。费用来源均由业主自筹。
四、实际开展业务的物业服务企业数量
实际开展业务的物业服务企业数量为X个。
五、实行物业管理小区业主大会成立情况
根据《XX物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》和我县《关于成立业主大会和业主委员会及相关工作运行规范的通知》精神，经XX和XX社区现场指导，在X小区、X小镇、X小区和X小区共4个小区召开了业主大会，选举成立了业主委员会。
六、物业费收缴和价格调整情况
XXX年XX月X日县XX局、县XX局联合下发了关于《我县城区高层普通住宅小区物业服务等级和物业服务收费标准的通知》（XXX发〔XX〕X号），其中X小镇物业服务等级被评为X级，收费标准为X元／平方米·月；X小区物业服务等级被评为X级，收费标准为X元／平方米·月；其余住宅小区业服务等级均评为最低的X级，收费标准为X元／平方米·月。
我县多层小区物业服务费为X元／平方米·月，近三年没有调整。
七、住宅小区物业管理存在的突出问题
1.管理物业服务企业无抓手。在“放管服”机构改革下，X为X的二级事业单位，没有执法权，只能通过现场检查指出问题，对存在的问题责令整改，物业服务企业拒不整改时，只能上报主管单位处理，但主管单位存在职责推诿现象，影响了政府服务的公信力。
2.物业管理价格机制不灵活。物业服务企业是微利行业，价格实行政府指导价，前期投入大，收益周期长，物业服务企业收缴物业费困难，使得物业服务企业在发展过程中资金链断裂，出现无人投资，无人管理现象，侵害了业主的利益。物业服务企业的服务工作不到位，业主因不满意拒缴或迟缴物业费，导致物业服务企业与业主双方产生不良的连锁反应。价格机制调节未在市场中发挥应有的作用，企业与业主之间的矛盾频发。
3.业主委员会作用发挥不到位。业主委员会无办公经费，激励机制不健全，无人协管业主委员会。公共维修基金收缴欠账大，业主委员会无法对房屋的公共部位和公共设施进行正常维修护养，业主委员会的日常工作开展困难。
4.社区牵头职能弱化。开发商、物业公司、业主三者矛盾突出，业主委员会成立后发挥的作用普遍不理想，社区的牵头作用不充分，未能及时沟通协调处理有关问题，社区的综合协调作用发挥不充分。
5.房产开发商与物业公司的裙带关系严重。小区物业服务公司大多由开发商自己成立的子公司进行服务，开发商与物业公司有直接的利益关系，社会责任意识和服务意识差，物业公司维护开发商的利益，损害业主利益的事情频发。
6.买卖双方的法律意识淡薄。卖方的法律意识差，为维护自己的利益，以次充好，欺骗买方，严重侵害买方的合法权益。买方的法律意识薄弱，在买卖过程中留下漏洞，为以后用法律维权埋下隐患。
八、物业服务企业转型升级的困难和问题
我县共有X家物业服务企业。其中，X家是由房地产开发企业成立的，这些物业服务企业没有转型升级意识和品牌意识。
九、加强和改进物业管理工作的政策建议
1.部门要尽职尽责。一是建立全程参与制度。小区规划论证、开发建设阶段相关部门、社区和企业要全程参与。二是建立许可证制度。小区综合验收阶段，由建设主管部门牵头，物业管理主管部门和社区参与，按照有利于物管企业原则进行小区综合验收及物业投入使用许可。
2.社区要有权有责。根据《XX物业管理条例》有关规定，积极配合做好业主大会设立和业主委员会工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，协调业主委员会与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷等工作职责。
3.服务企业要综合施策。不断提升服务品质，物业公司要充分尊重业主，建立透明的物业管理收费制度，不断改进物业服务工作的质量和水平。创新物业收费方式，可探索以政府主导和市场相协调的物业收费模式。物业公司要创新变被动缴费为主动缴费的方式。大力转变业主观念，要开展多样的物业管理宣传活动，普及物业管理相关法律知识，增强业主的物业管理意识和法制意识。
4.开展收费摸底调研。依据《住宅小区物业管理服务等级暂行标准》，X级物业服务的收费标准由X元／平方米·月提高至X元／平方米·月。同时加大价格执法力度，严厉打击违法乱收费行为，提高物业服务企业积极性，提升服务质量。
5.加大现场检查力度。依据《住宅小区物业管理服务等级暂行标准》的要求，各物业服务企业要严格按照标准要求开展物业服务，对于服务质量差的物业服务企业指导召开业主大会解聘物业服务企业，实行市场化运作模式，推动物业服务企业良性发展。